Peníze, které nemáte
Nejtechničtější cihla z celé desítky. Zvládnete ji bez finančního vzdělání — ale chyba, kterou tady uděláte, se za dva roky dobrou vůlí nespraví.
Nepotřebujete rozumět derivátům ani sledovat burzu. Potřebujete rozumět třem věcem: odkud se bere výnos, proč páka mění všechno a kolik vám kdo reálně půjčí.
Nájem je jen polovina obrázku
Když se řekne výnos z bytu, každý myslí na nájem. Je to logické — je to jediné, co vidíte na účtu každý měsíc. Jenže u dobře zvoleného bytu to často není ta větší polovina.
Podle dat Českého statistického úřadu rostly ceny bytů mezi lety 1998 a 2019 v průměru o 7,0 % ročně, zatímco spotřebitelské ceny o 2,2 %. Za jedenadvacet let vzrostly ceny bytů zhruba čtyřnásobně, běžné zboží necelé dvakrát.
Nemovitost neroste s inflací. Roste rychleji než inflace, a bez jediného telefonátu.
Průměr sedmi procent neznamená sedm procent každý rok
Mezi lety 2020 a 2026 vypadal každý rok jinak: +8 %, +22,2 %, +16 %, pak pokles o 5,8 %, a potom zase +10,7 % a +4,9 %. Kdo koupil na jaře 2023 a prodával o rok později, prodělal.
Proto tenhle výcvik mluví o patnácti až dvaceti letech, ne o roce nebo dvou. Na jednom roce se dá prodělat. Na dvaceti byste museli mít mimořádnou smůlu.
Páka: nejdůležitější matematika v celém výcviku
Za hotové vyděláváte na celé hodnotě bytu — ale investujete taky celou tu hodnotu. S hypotékou investujete jen svou část, a vyděláváte pořád na celku. Byt roste jako celek, ne jen ta část, kterou jste zaplatili.
Příklad: byt za 4 000 000 Kč, nájem 15 000 Kč měsíčně. Po srážce 15 % na opravy a prázdné měsíce zbude 12 750 Kč. S hypotékou dáte 1 200 000 Kč ze svého a 2 800 000 Kč půjčí banka na 25 let s úrokem 4,9 %. Splátka je 16 206 Kč a na úrocích za první rok zaplatíte 135 900 Kč.
+14,8 % za rok na vašem vkladu
Byt zdraží o 160 000 Kč, nájem po srážce přinese 153 000 Kč a úroky vezmou 135 900 Kč. Zůstane 177 000 Kč na 1 200 000 Kč vlastních peněz.
+7,8 % za rok na vašem vkladu
Stejný byt, stejný nájem, žádné úroky. Zůstane 313 000 Kč, ale na 4 000 000 Kč vlastních peněz.
V dobrém roce hypotéka výnos zhruba zdvojnásobí. Nezměnil se trh, změnilo se jen to, kolik vlastních peněz v bytě leží.
Ve špatném roce páka ztrátu znásobí
Když byt zlevní o 5 %, ztratíte s hypotékou 183 000 Kč, tedy 15,2 % svých peněz. Za hotové byste ztratili 47 000 Kč, tedy 1,2 %. Úroky se platí i v roce, kdy byt zlevňuje.
Proto počítám s třiceti procenty vlastních zdrojů, a ne s nulou nebo s pěti procenty, která vídáte v návodech ze zahraničí. Čím větší polštář, tím větší propad musí přijít, než se dostanete do červených čísel.
Výpočet je za první rok, bez daně z nájmu, poplatků SVJ a pojištění. Nájem 15 000 Kč je příklad, ne průměr města.
Kolik vám banka půjčí
Od dubna 2026 ČNB bankám doporučuje tři různé stropy a banky se jimi řídí. Je zásadní vědět, do kterého spadáte. Nerozhoduje pořadí nemovitosti, ale účel úvěru.
| Účel | Banka půjčí | Musíte sehnat |
|---|---|---|
| Vlastní bydlení, 1.–2. nemovitost, do 36 let | 90 % | 10 % |
| Vlastní bydlení, 1.–2. nemovitost | 80 % | 20 % |
| Investiční — 3. a další, nebo byt rovnou na pronájem | 70 % | 30 % |
I první byt v životě spadá pod 70 %, když ho kupujete na pronájem
Investiční hypotékou se rozumí třetí a další nemovitost nebo jakákoli nemovitost pořizovaná k pronájmu. Osmdesát a devadesát procent je vázané na vlastní bydlení.
Brát úvěr na vlastní bydlení s vědomím, že tam bydlet nebudete, je nepravdivé prohlášení vůči bance a porušení úvěrové smlouvy. Když se situace časem opravdu změní a byt pronajmete, oznamte to bance — přecení úvěr a je to vyřízené.
Druhý strop je DTI 7: celkem si smíte půjčit sedminásobek čistého ročního příjmu, počítáno přes všechny úvěry dohromady. Třetí ukazatel, DSTI, přestala ČNB plošně limitovat v roce 2023 — banky si schopnost splácet posuzují dál, jen to už není tvrdé pravidlo.
Nuance, která se vyplatí znát: LTV i DTI jsou doporučení České národní banky poskytovatelům, ne zákon. Banky se jimi řídí, ale jednotlivé případy posuzují samy. Neberte je jako zeď — berte je jako to, s čím máte počítat.
Spočítejte si svůj strop
Než někam zavoláte, potřebujete jedno číslo: kolik si podle DTI reálně můžete půjčit a jak drahý byt z toho vyjde. Počítá se to tady, nic se neodesílá.
Předschválení: jednejte dřív, než najdete byt
Nejčastější chyba lidí, kteří přijdou pozdě: najdou vysněný byt, teprve pak shánějí hypotéku — a mezitím ho koupí někdo, kdo měl financování hotové.
Předschválení znamená, že banka prověří váš příjem, závazky a registry dřív, než máte konkrétní byt. Platí zhruba šest měsíců a dá vám dvě věci, které se penězi nedají koupit: přesné číslo a vyjednávací pozici u prodávajícího, který vidí, že můžete platit prakticky ihned.
Předschválení netrvá hodinu. Dobrý byt na trhu vydrží dny.
Kdo řeší banku až ve chvíli, kdy má byt na stole, hraje proti hodinám, které nemá pod kontrolou. Prodávající si vybere toho, kdo má financování hotové — a je jedno, že vy jste přišli první.
Tenhle krok se přeskakuje nejčastěji ze všech a stojí přesně jeden byt.
Kolik opravdu potřebujete na start
Na byt za 4 miliony potřebujete 1,2 milionu vlastních peněz a k tomu na poplatky, vybavení a rezervu. Ty peníze nemusí být jen na účtu. Kdo má splacenou část vlastního bytu nebo domu, může ji použít jako zástavu pro druhý úvěr.
Banka přitom půjčuje vám, ne bytu. Posuzuje hlavně váš příjem a ručíte celým majetkem. Kdo zastaví vlastní bydlení, ručí dvěma nemovitostmi, a když se investice nepovede, může přijít i o domov.
Hypotéka je nástroj. Jako každý nástroj pomůže, když víte, co děláte, a ublíží, když ne.
Čtyři věci, které financování pokazí
Ptát se jen v jedné bance
Bonita i nabízená sazba se mezi bankami liší víc, než si lidé myslí. Kdo se zeptá jen tam, kde má běžný účet, buď přeplácí, nebo se nechá odmítnout tam, kde by jinde uspěl.
Nemít rezervu na konec fixace
Fixace jednou skončí. Když mezitím sazby vzrostou, splátka se zvedne o tisíce měsíčně. Kdo si spočítal jen dnešní splátku, může zjistit, že investice, která roky fungovala, najednou netáhne.
Vyčerpat DTI hned u prvního bytu
Sedminásobek platí přes všechny úvěry dohromady. Kdo si vezme první hypotéku na hranici, nemá kam růst — i kdyby na druhý byt měl vlastní zdroje.
Čekat s žádostí na poslední chvíli
Kdo začne řešit předschválení až v momentě, kdy má vysněný byt podepsaný k rezervaci, hraje proti hodinám.
Co si odsud odnesete
Znáte svůj reálný limit. Víte, jaký rozdíl dělá páka — a že funguje oběma směry. A víte, do kterého ze tří stropů spadáte, což je informace, kterou většina lidí zjistí až v bance.
Nejde o to mít všechny peníze připravené dnes večer. Jde o to přesně vědět, na co dosáhnete — a nenechat se překvapit ve chvíli, kdy už jednáte o konkrétním bytě.
Odneste si výsledek s sebou
Vyplněná čísla se vám ukládají v prohlížeči, nic se neodesílá. Na prohlídku nebo do banky si je vytiskněte.
Informace v tomto výcviku jsou obecné povahy, popisují běžnou praxi na trhu s investičními nemovitostmi v ČR a nezohledňují specifika konkrétního případu. Nejde o investiční, právní ani daňové poradenství. Uvedené limity a sazby platí k roku 2026 a mění se; LTV a DTI jsou doporučení ČNB poskytovatelům, ne zákon. Investice do nemovitostí je spojena s rizikem, hodnota nemovitostí i výše nájmů mohou klesat a minulý vývoj nezaručuje budoucí. Financování konzultujte s hypotečním specialistou.