Plán, který vás žene
Je to jediná cihla ze všech deseti, kterou položíte úplně zadarmo — jen hlavou, za jeden večer. A je to ta, na které stojí zbylých devět.
Nemusíte mít na účtu korunu navíc. Nemusíte mít vybraný byt, schválenou hypotéku ani jasno v tom, jestli chcete Plzeň, Pardubice, nebo Prahu.
Potřebujete jedinou věc: odpověď na to, proč to vlastně děláte.
Kdo tuhle cihlu přeskočí, nezačne o den dřív. Jen o rok dřív koupí špatný byt.
Dva investoři, jeden inzerát
Oba si dnes večer otevřou stejnou nabídku. Hezký byt 2+kk v krajském městě, rozumná cena, slušná lokalita. Za pět let má každý z nich úplně jiný výsledek — a nerozhodly o tom peníze.
Za týden podepisuje. Za pět let neví, co s tím.
„To vypadá dobře." Do týdne podepíše rezervaci, ať mu to někdo nevyfoukne.
Za pět let neví, jestli má prodat, refinancovat, nebo držet — nikdy neurčil, k čemu ten byt má sloužit. Zlobí se, že nese míň, než čekal. Kolik čekal, si ale nikdy nenapsal.
Rozhodne se za pět minut a pak už to neřeší.
Otevře si jednu popsanou stránku a položí tři otázky. Sedí to na můj cíl? Sedí to na můj rozpočet? Unesu splátku, když sazby vyskočí?
Dvě ano, jedno ne — pustí to a jde spát. Za měsíc koupí jiný byt, který projde všemi třemi. Rozhodoval se podle dat, ne podle toho, jak se cítil.
Rozdíl mezi nimi nebyl v penězích, které měli. Byl v tom, že jeden z nich měl plán dřív, než měl byt.
Nejdřív si vyberte, jakou hru hrajete
Na otázku „k čemu má ten byt sloužit" existují tři odpovědi. Nejsou to odstíny téhož — jsou to tři různé stavby na jiném pozemku a s jiným nářadím.
| Hra | Co z ní máte | Co za to platíte |
|---|---|---|
| Kapitálové zhodnocení | Byt roste na ceně. Rozvojové lokality, novostavby, nová infrastruktura. | Nejistotou a delším horizontem. Nikdo vám nezaručí, kdy lokalita povyroste. |
| Pasivní příjem tuhle hru hrajeme tady |
Nájem, na který se dá spolehnout. Menší dispozice tam, kde je práce. | Vyšší cenou za metr — chce to totéž hodně lidí ze stejného důvodu. |
| Kombinace | Něco z obojího. Zavedená města, kde se ještě staví. | Přirážkou. Chce to každý, takže to stojí víc. |
Žádná z těch tří není špatná. Špatné je nemít žádnou — a rozhodnout se podle toho, který byt se objevil v inzerci jako první.
Pět kroků, které zaberou jeden večer
Napište si číslo a datum
Ne „něco na důchod". Takhle: „Do patnácti let chci mít splacené dva byty, které mi ponesou 25 000 Kč čistého měsíčně."
Cíl bez data je přání. A přání nikoho nikam nedotlačí.
Zjistěte, kolik vám doopravdy chybí
Kolik budete v důchodu potřebovat a co z toho pokryje stát. Bez toho čísla stavíte naslepo — a hrozí, že postavíte víc, než potřebujete, nebo míň, než stačí.
Spočítejte celý rozpočet, ne jen akontaci
Vlastní zdroje jsou jen jedno číslo ze čtyř. Patří k nim poplatky za nákup, rezerva na vybavení a polštář na první měsíce, než nastoupí nájemník.
Tohle číslo nemusíte mít našetřené dnes. Musíte ho znát — o kus níž vám ho spočítám.
Vybírejte podle cíle, ne podle vkusu
Nemá vás zajímat, jestli byste tam chtěli bydlet vy. Má vás zajímat, jestli tam bude chtít bydlet co nejvíc lidí co nejdéle.
Nevybíráte domov. Vybíráte investiční produkt.
Protáhněte to špatným rokem
Spočítejte si výnos ve chvíli, kdy sazba vyskočí o procentní bod a byt měsíc stojí prázdný. Když vyjde tenhle scénář, ostatní vyjdou samy.
Kdo se rozhoduje podle optimistického čísla, nemá plán. Má přání.
Vaše Mapa cihel
Zadejte cenu bytu, se kterou počítáte, a případně nájem. Spočítám vám celý rozpočet i oba scénáře. Ukládá se to v prohlížeči, nic se neodesílá a dá se to vytisknout a vzít s sebou na prohlídku.
Poznáte, že cihla drží?
Umíte bez přemýšlení odpovědět na těchhle pět otázek?
- Kolik korun měsíčně chci a k jakému datu?
- Jak velká je moje díra mezi důchodem a tím, co budu potřebovat?
- Kolik reálně potřebuju na start včetně rezerv?
- Jakou dispozici a v jaké lokalitě kupuju — a proč zrovna tu?
- Unese moje splátka sazbu o procentní bod vyšší?
Když u některé zaváháte, nejste připravení otevřít inzerát. A to je dobrá zpráva — zjistili jste to teď, a ne po podpisu rezervace.
Vyplňte mapu dřív, než otevřete první inzerát
Kalkulačku máte kousek výš a zabere to dvě minuty. Až budete mít svoje číslo, dám vám vědět, jakmile bude venku druhá cihla — ta je o penězích a o tom, kolik vám kdo reálně půjčí.
Informace v tomto kurzu jsou obecné povahy, popisují běžnou praxi na trhu s investičními nemovitostmi v ČR a nezohledňují specifika konkrétního případu. Nejde o investiční, právní ani daňové poradenství. Investice do nemovitostí je spojena s rizikem, hodnota nemovitostí i výše nájmů mohou klesat a minulý vývoj nezaručuje budoucí. Smlouvy k převodu nemovitosti nechte připravit advokátovi, financování konzultujte s hypotečním specialistou a daňové otázky s daňovým poradcem.