Byt, který splácí někdo jiný
Nájemník platí, vy vlastníte. Za dvě minuty a bez jediného údaje o sobě uvidíte, jestli na takový byt dosáhnete, kdy se přestane živit z vaší výplaty — a co vás stojí každý rok, o který to odložíte.
Sto padesát takových bytů dneska patří lidem, kteří si je přes mě koupili. Chodí jim nájem a splácí jim to někdo jiný. Za třicet let jsem prodal zhruba 1 500 nemovitostí a pronajal přes 3 000 — o nájemnících tedy nepíšu z knížek.
Výpočet je zdarma a bez registrace. Kontakt po vás chci až na konci — a jen když budete chtít. Pro koho to je: pro člověka, který chodí do práce, něco si odkládá stranou a má pocit, že tímhle tempem se k majetku nedostane. Pro koho to není: pro toho, kdo hledá, co je to hypotéka — tohle není učebnice.
Deset let uteče tak jako tak. Rozdíl je, jestli vám mezitím někdo splácel byt.
Kolik vám banka půjčí — a proč jde vklad až na nulu
Strop není jeden. Od dubna 2026 platí tohle:
| Účel úvěru | Banka půjčí | Musíte sehnat |
|---|---|---|
| Vlastní bydlení, 1. nebo 2. nemovitost, do 36 let | 90 % | 10 % |
| Vlastní bydlení, 1. nebo 2. nemovitost | 80 % | 20 % |
| Investiční — 3. a další nemovitost, nebo byt rovnou na pronájem | 70 % | 30 % |
Osmdesát a devadesát procent je vázané na vlastní bydlení, ne na pořadí
I první byt v životě spadá pod sedmdesát procent, když ho kupujete rovnou na pronájem. Investiční hypotékou se rozumí třetí a další nemovitost nebo jakákoli nemovitost pořizovaná k pronájmu.
Brát úvěr na vlastní bydlení s tím, že v bytě bydlet nebudete, je nepravdivé prohlášení vůči bance a porušení úvěrové smlouvy. Když se situace časem skutečně změní a byt pronajmete, oznamte to bance — přecení úvěr a je to vyřízené.
Strop LTV ale není jediný. Souběžně platí limit DTI 7: celkový dluh nesmí přesáhnout sedminásobek vašeho čistého ročního příjmu — a počítá se do něj všechno, i hypotéka na vlastní bydlení a leasing na auto. U prvního investičního bytu narazíte obvykle dřív na tenhle limit než na těch sedmdesát procent. Proto se posuvník vlastních zdrojů na nule počítá jako model, ne jako příslib: banka se dívá i na to, kolik vyděláváte.
Ať už na vás vyjde kterýkoli řádek, ta zbylá část nemusí být hotovost na účtu. Nejčastěji je to druhý úvěr zajištěný jinou nemovitostí. Proto jde posuvník vlastních zdrojů až na nulu a simulátor pak počítá se dvěma úvěry zvlášť, každým s vlastní sazbou.
Nulový vklad není trik ani kouzlo — je to druhá splátka, kterou musíte unést, a druhá nemovitost, kterou ručíte. Když se investice nepovede, nepřijdete jen o ni.
Jak se počítá majetek
Čistý majetek je hodnota nemovitosti minus zbytek obou úvěrů plus nastřádaná hotovost. Měsíční doplatek ze mzdy se od majetku neodečítá: část z něj splácí jistinu, a ta už je v zůstatku úvěru započítaná. Nejsou to vyhozené peníze, jen je momentálně nevidíte na účtu.
Právě proto dostane spořicí účet úplně stejné peníze. Vklad i každý měsíční doplatek. Porovnávat investora, který posílá peníze každý měsíc, se střadatelem, který uložil jednou a už nic, by výsledek posunulo o statisíce ve prospěch nemovitosti — a celé srovnání by nebylo k ničemu.
Nájem v modelu roste, splátka ne. Proto se to jednou otočí a byt se začne živit sám. Ten rok je v grafu vyznačený svislicí.
Záporný cashflow není ztráta
Většina lidí se lekne, když jim vyjde, že budou první roky doplácet. Podívejte se ale, kam ty peníze doopravdy tečou. Splátka má dvě části: úrok je náklad, jistina je váš majetek.
Na výchozím nastavení je úrok 11 200 Kč měsíčně a nájemník platí 13 317 Kč. Celý úrok tedy zaplatí on — a ještě zbyde na jistinu. Vašich 2 727 Kč, které doplácíte, se do posledního haléře mění na splacený kus bytu.
Není to výdaj. Je to spoření, které si nemůžete vybrat — a proto ho na rozdíl od spořicího účtu opravdu dodržíte. Simulátor to počítá a rozliší jedinou situaci, kdy to neplatí: když nájem nepokryje ani úrok. Teprve tam část peněz skutečně shoří a nástroj na to upozorní.
Páka nezrychlí trh. Zvětší, co z něj máte.
Zjednodušený model pro ilustraci principu páky a růstu hodnoty. Nejde o investiční, právní ani daňové poradenství ani o příslib konkrétního výnosu. Model počítá se srážkou 15 % z nájmu na opravy a neobsazenost, ale nezohledňuje daň z příjmu z nájmu, jednorázové velké opravy, mimořádné příspěvky SVJ ani změnu sazby po skončení fixace. Předpokládá rovnoměrný růst cen — ve skutečnosti roky kolísají a ceny mohou i klesat, jako v roce 2023. Srovnání s akciovým indexem je rovněž zjednodušené: počítá s rovnoměrným zhodnocením, nezohledňuje poplatky ani daň z výnosu a nezachycuje kolísání, které u akcií bývá výrazně prudší než u nemovitostí. Minulá výkonnost nezaručuje budoucí ani u jednoho z nich. Financování bez vlastních zdrojů zvyšuje riziko a jeho dostupnost posuzuje vždy konkrétní banka. Uvedené výnosy podle měst a sazby platí k roku 2026. Reálná čísla si vždy ověřte s hypotečním specialistou.
Co vám neslíbím, protože slíbit nejde.
Kdyby vám někdo tvrdil, že tohle je rychlé, bezpečné a bez práce, zavřete tu stránku. Poctivá verze zní takhle:
- Trvá to roky, ne měsíce. První byt je začátek, ne cíl.
- Ceny nemovitostí můžou klesat. Naposledy v roce 2023. Kdo počítal jen s růstem, měl problém.
- Špatný nájemník umí stát stovky tisíc. Za třicet let jsem pronajal přes tři tisíce bytů, takže neplatiče jsem viděl a vím, jak dlouho trvá se jich zbavit. Právě proto je koho do bytu nepustit celá osmá cihla.
- Páka funguje stejně silně oběma směry. Zvětšuje zisk i ztrátu. Když se investice nepovede, nepřijdete jen o ni.
- Prvních pár let budete doplácet. Musíte ten doplatek unést i ve chvíli, kdy byt měsíc stojí prázdný.
Nic z toho není důvod nezačít. Je to důvod začít s tužkou v ruce. Všechno vyjmenované se dá spočítat dopředu — a přesně to v tomhle výcviku děláme. U každé cihly je nástroj, do kterého zadáte svoje čísla a uvidíte svůj vlastní výsledek, ne můj příklad.
Deset cihel
Stojí na sobě přesně v tomhle pořadí. Každá zabere jeden večer a končí nástrojem, ve kterém uvidíte svoje vlastní číslo. Deset večerů proti deseti letům čekání — to je celý ten obchod.
Informace v tomto výcviku jsou obecné povahy, popisují běžnou praxi na trhu s investičními nemovitostmi v ČR a nezohledňují specifika konkrétního případu. Nejde o investiční, právní ani daňové poradenství. Investice do nemovitostí je spojena s rizikem, hodnota nemovitostí i výše nájmů mohou klesat a minulý vývoj trhu nezaručuje vývoj budoucí. Smlouvy k převodu nemovitosti nechte připravit advokátovi, financování konzultujte s hypotečním specialistou a daňové otázky s daňovým poradcem.
Zavřít tuhle stránku je taky rozhodnutí. Jenom se u něj nic nestane.