Simulátor cesty k milionu
Vyberte město, cenu bytu a kolik dáte z vlastního — klidně nulu. Uvidíte, co s vaším majetkem udělá jeden byt za dvacet let a kdy se přestane živit z vaší výplaty.
Kolik vám banka půjčí — a proč jde vklad až na nulu
Strop není jeden. Od dubna 2026 platí tohle:
| Účel úvěru | Banka půjčí | Musíte sehnat |
|---|---|---|
| Vlastní bydlení, 1. nebo 2. nemovitost, do 36 let | 90 % | 10 % |
| Vlastní bydlení, 1. nebo 2. nemovitost | 80 % | 20 % |
| Investiční — 3. a další nemovitost, nebo byt rovnou na pronájem | 70 % | 30 % |
Osmdesát a devadesát procent je vázané na vlastní bydlení, ne na pořadí
I první byt v životě spadá pod sedmdesát procent, když ho kupujete rovnou na pronájem. Investiční hypotékou se rozumí třetí a další nemovitost nebo jakákoli nemovitost pořizovaná k pronájmu.
Brát úvěr na vlastní bydlení s tím, že v bytě bydlet nebudete, je nepravdivé prohlášení vůči bance a porušení úvěrové smlouvy. Když se situace časem skutečně změní a byt pronajmete, oznamte to bance — přecení úvěr a je to vyřízené.
Ať už na vás vyjde kterýkoli řádek, ta zbylá část nemusí být hotovost na účtu. Nejčastěji je to druhý úvěr zajištěný jinou nemovitostí. Proto jde posuvník vlastních zdrojů až na nulu a simulátor pak počítá se dvěma úvěry zvlášť, každým s vlastní sazbou.
Nulový vklad není trik ani kouzlo — je to druhá splátka, kterou musíte unést, a druhá nemovitost, kterou ručíte. Když se investice nepovede, nepřijdete jen o ni.
Jak se počítá majetek
Čistý majetek je hodnota nemovitosti minus zbytek obou úvěrů plus nastřádaná hotovost. Měsíční doplatek ze mzdy se od majetku neodečítá: část z něj splácí jistinu, a ta už je v zůstatku úvěru započítaná. Nejsou to vyhozené peníze, jen je momentálně nevidíte na účtu.
Právě proto dostane spořicí účet úplně stejné peníze. Vklad i každý měsíční doplatek. Porovnávat investora, který posílá peníze každý měsíc, se střadatelem, který uložil jednou a už nic, by výsledek posunulo o statisíce ve prospěch nemovitosti — a celé srovnání by nebylo k ničemu.
Nájem v modelu roste, splátka ne. Proto se to jednou otočí a byt se začne živit sám. Ten rok je v grafu vyznačený svislicí.
Záporný cashflow není ztráta
Většina lidí se lekne, když jim vyjde, že budou první roky doplácet. Podívejte se ale, kam ty peníze doopravdy tečou. Splátka má dvě části: úrok je náklad, jistina je váš majetek.
Na výchozím nastavení je úrok 11 200 Kč měsíčně a nájemník platí 13 317 Kč. Celý úrok tedy zaplatí on — a ještě zbyde na jistinu. Vašich 2 727 Kč, které doplácíte, se do posledního haléře mění na splacený kus bytu.
Není to výdaj. Je to spoření, které si nemůžete vybrat — a proto ho na rozdíl od spořicího účtu opravdu dodržíte. Simulátor to počítá a rozliší jedinou situaci, kdy to neplatí: když nájem nepokryje ani úrok. Teprve tam část peněz skutečně shoří a nástroj na to upozorní.
Páka nezrychlí trh. Zvětší, co z něj máte.
Zjednodušený model pro ilustraci principu páky a růstu hodnoty. Nejde o investiční, právní ani daňové poradenství ani o příslib konkrétního výnosu. Model počítá se srážkou 15 % z nájmu na opravy a neobsazenost, ale nezohledňuje daň z příjmu z nájmu, jednorázové velké opravy, mimořádné příspěvky SVJ ani změnu sazby po skončení fixace. Předpokládá rovnoměrný růst cen — ve skutečnosti roky kolísají a ceny mohou i klesat, jako v roce 2023. Srovnání s akciovým indexem je rovněž zjednodušené: počítá s rovnoměrným zhodnocením, nezohledňuje poplatky ani daň z výnosu a nezachycuje kolísání, které u akcií bývá výrazně prudší než u nemovitostí. Minulá výkonnost nezaručuje budoucí ani u jednoho z nich. Financování bez vlastních zdrojů zvyšuje riziko a jeho dostupnost posuzuje vždy konkrétní banka. Uvedené výnosy podle měst a sazby platí k roku 2026. Reálná čísla si vždy ověřte s hypotečním specialistou.