Spočítejte si svůj byt
Kolik budete doplácet, kdy se byt začne živit sám a co vás stojí rok odkladu. Výpočet je zdarma a bez registrace. Kontakt po vás chci až na konci, a jen když budete chtít.
Co dělá hypotéka s výnosem
Příklad: byt za 4 000 000 Kč, nájem 15 000 Kč měsíčně. Po srážce 15 % na opravy a prázdné měsíce zbude 12 750 Kč. S hypotékou dáte 1 200 000 Kč ze svého a 2 800 000 Kč půjčí banka na 25 let s úrokem 4,9 %. Splátka je 16 206 Kč a na úrocích za první rok zaplatíte 135 900 Kč.
| První rok | S hypotékou | Za hotové |
|---|---|---|
| Byt zdraží o 4 % | +14,8 % (177 000 Kč na 1 200 000 Kč) | +7,8 % (313 000 Kč na 4 000 000 Kč) |
| Byt zlevní o 5 % | −15,2 % (ztráta 183 000 Kč) | −1,2 % (ztráta 47 000 Kč) |
Hypotéka v dobrém roce výnos zhruba zdvojnásobí. Ve špatném roce ztrátu znásobí. Proto simulátor počítá s třiceti procenty vlastních peněz, ne s nulou.
Výnos = změna ceny + nájem po srážce − úroky, vše za první rok. Bez daně z nájmu, poplatků SVJ a pojištění. Nájem 15 000 Kč je příklad, ne průměr města.
Kolik vám banka půjčí
Strop není jeden. Od dubna 2026 ČNB bankám doporučuje tohle a banky se tím řídí:
| Účel úvěru | Banka půjčí | Musíte sehnat |
|---|---|---|
| Vlastní bydlení, 1. nebo 2. nemovitost, do 36 let | 90 % | 10 % |
| Vlastní bydlení, 1. nebo 2. nemovitost | 80 % | 20 % |
| Investiční, 3. a další nemovitost, nebo byt rovnou na pronájem | 70 % | 30 % |
Osmdesát a devadesát procent je vázané na vlastní bydlení, ne na pořadí
I první byt v životě spadá pod sedmdesát procent, když ho kupujete rovnou na pronájem. Investiční hypotékou se rozumí třetí a další nemovitost nebo jakákoli nemovitost pořizovaná k pronájmu.
Brát úvěr na vlastní bydlení s tím, že v bytě bydlet nebudete, je nepravdivé prohlášení vůči bance a porušení úvěrové smlouvy. Když se situace časem skutečně změní a byt pronajmete, oznamte to bance.
Strop LTV ale není jediný. Souběžně ČNB doporučuje limit DTI 7: celkový dluh by neměl přesáhnout sedminásobek vašeho čistého ročního příjmu, a počítá se do něj všechno, i hypotéka na vlastní bydlení a leasing na auto. U prvního investičního bytu narazíte obvykle dřív na tenhle limit než na těch sedmdesát procent. Banka půjčuje vám, ne bytu: dívá se hlavně na to, kolik vyděláváte, a ručíte celým majetkem.
Kdo nemá chybějící část v hotovosti, může ji dofinancovat druhým úvěrem zajištěným jinou svou nemovitostí. Simulátor to umí spočítat se dvěma úvěry zvlášť, ale jen když to sami zvolíte. Je to druhá splátka, kterou musíte unést, a druhá nemovitost, kterou ručíte.
Jak se počítá majetek
Čistý majetek je hodnota nemovitosti minus zbytek úvěrů plus nastřádaná hotovost. Měsíční doplatek ze mzdy se od majetku neodečítá: část z něj splácí jistinu, a ta už je v zůstatku úvěru započítaná.
Právě proto dostane spořicí účet úplně stejné peníze. Vklad i každý měsíční doplatek. Porovnávat investora, který posílá peníze každý měsíc, se střadatelem, který uložil jednou a už nic, by výsledek posunulo o statisíce ve prospěch nemovitosti.
Nájem v modelu roste, splátka ne. Proto se to jednou otočí a byt se začne živit sám. Ten rok je v grafu vyznačený svislicí.
Kam jdou peníze, které doplácíte
Splátka má dvě části: úrok je náklad, jistina je váš majetek. Dokud nájem po srážce pokryje celý úrok, jde váš doplatek do splácení jistiny.
Ty peníze tedy nemizí, ale jsou zamčené v bytě. Dostanete se k nim jen prodejem nebo dalším úvěrem a doplácet musíte i v měsíci, kdy byt stojí prázdný. Když nájem nepokryje ani úrok, simulátor vás upozorní. Tam už peníze opravdu ztrácíte.
Zjednodušený model pro ilustraci principu páky a růstu hodnoty. Nejde o investiční, právní ani daňové poradenství ani o příslib konkrétního výnosu. Model počítá se srážkou 15 % z nájmu na opravy a neobsazenost, ale nezohledňuje daň z příjmu z nájmu, jednorázové velké opravy, mimořádné příspěvky SVJ ani změnu sazby po skončení fixace. Předpokládá rovnoměrný růst cen, ve skutečnosti roky kolísají a ceny mohou i klesat, jako v roce 2023. Srovnání s akciovým indexem je rovněž zjednodušené: počítá s rovnoměrným zhodnocením, nezohledňuje poplatky ani daň z výnosu a nezachycuje kolísání, které u akcií bývá výrazně prudší než u nemovitostí. Minulá výkonnost nezaručuje budoucí ani u jednoho z nich. Financování s úvěrem zajištěným jinou nemovitostí zvyšuje riziko a jeho dostupnost posuzuje vždy konkrétní banka. Uvedené výnosy podle měst a sazby jsou orientační k roku 2026. Reálná čísla si vždy ověřte s hypotečním specialistou.