01
Cena nemovitosti
Nafotit, nainzerovat, odvodit prohlídky a dojednat smlouvu zabere u bytu za dva miliony skoro totéž co u domu za osm. U levnější nemovitosti je proto stejná práce větším podílem z ceny — a naopak.
Provize bez vytáček
Kolik si beru
Kolik si beru
a za co.
3 až 6 % z prodejní ceny podle charakteru obchodu. Splatné jen tehdy, když se prodá.
Většina realitních webů tohle číslo neuvádí a vyřídí to větou „individuálně podle dohody". Rozumím proč — vypadá to jako hodně peněz, dokud není vidět, co je za tím. Tak to rozepíšu na části a přidám i to, co by každá z nich stála koupit zvlášť. Ať si to spočítáte sám.
3–6 %
z prodejní ceny, podle charakteru obchodu
0 Kč
záloha, marketing i pokuta za rozmyšlení
0 Kč
když nemovitost neprodám
Proč rozpětí a ne jedno číslo
Rozdíl mezi třemi a šesti procenty nedělá nálada, ale rozsah práce a rizika. Hýbou s ním čtyři věci.
02
Právní složitost
Dědictví, podíloví spoluvlastníci, exekuce, nájemce nebo družstevní podíl. Každá z těch situací přidá měsíce jednání a odpovědnost, kterou nese ten, kdo obchod vede.
03
Typ nemovitosti a lokalita
Byt v Plzni se prodává jinak než chalupa čtyřicet kilometrů za městem nebo komerční prostor. Liší se doba prodeje, počet prohlídek i to, kolik kilometrů k nim najedu.
04
Rozsah, na kterém se domluvíme
Někdo chce všechno včetně home stagingu a videa, jiný má nafoceno a potřebuje hlavně vyjednávání a právní část. Přesné číslo je ve smlouvě dřív, než začnu pracovat — nedozvíte se ho až u podpisu.
Co v té provizi je
Šest částí a u každé to, co by stálo koupit zvlášť. Ceny jsou orientační rozpětí českého trhu, ne můj ceník — a čas je váš, ten se koupit nedá.
01
Cena a příprava dokumentů
Odhad podložený realizovanými prodeji, cenová strategie a papíry, které si banka kupujícího vyžádá dřív, než se na cokoli podíváte.
Zvlášť: 3 000 Kč za výpisy a průkaz energetické náročnosti, plus 4–6 hodin vašeho běhání.
02
Příprava nemovitosti
Úklid, drobné opravy, odosobnění, případně home staging. Nejlevnější fáze s největším dopadem na první dojem.
Zvlášť: kolem 12 000 Kč a 8–12 hodin práce.
03
Fotograf, půdorys, video, 3D sken
Devět z deseti kupujících vidí nemovitost poprvé jako náhled velikosti nehtu. Tahle položka rozhoduje, jestli vůbec kliknou.
Zvlášť: fotograf 2 500–4 500 Kč, půdorys 800–1 500 Kč, video 3 000–6 000 Kč, 3D sken 3 500–7 000 Kč.
04
Inzerce a sledování čísel
Placené pozice na portálech a hlavně týdenní čtení návštěvnosti — bez něj se nepozná, jestli je problém v ceně, ve fotkách, nebo jen ještě neuplynul čas.
Zvlášť: kolem 3 500 Kč za inzerci, a soukromý inzerent nemá stejné podmínky jako kancelář.
05
Telefonáty, prohlídky, vyjednávání
Nejtvrdší část a jediná, která se koupit nedá. Dostupnost na telefonu, cizí lidé v bytě, patnáct až třicet víkendových prohlídek — a pak smlouvání za člověka, který v tom bytě žil dvacet let.
Zvlášť: 14–19 hodin vašeho času a jednání, ve kterém jste zároveň prodávající i vyjednavač.
06
Smlouvy, úschova a ručení
Jediné místo prodeje, kde se chybou nepřichází o část ceny, ale o peníze i o nemovitost zároveň. Vedu ji s advokátem a nesu za pořadí kroků odpovědnost.
Zvlášť: 18 000–20 000 Kč — tuhle položku ale platíte se mnou i bez mě, takže do porovnání nepatří.
Druhá polovina odpovědi
Za co si neberu nic
Do prodeje jdu na svoje. Fotograf, video, 3D sken, inzerce i můj čas na prohlídkách — všechno platím předem a vracím se mi to jedině tehdy, když se prodá. Je to moje investice, moje know-how a moje riziko.
- Žádná záloha Ani korunu předem, ani „administrativní poplatek" na začátku.
- Žádný poplatek za fotky a marketing Fotografa, video, 3D sken i inzerci platím já.
- Žádná pokuta, když si to rozmyslíte Rozmyslet si to můžete kdykoli. Bez sankcí.
„Nemám z čeho žít, když nemovitost neprodám — takže ji prodat musím. Ne za každou cenu, ale za tu nejlepší, jaká se dá dostat." — z kapitoly 8
Kdy se vám nevyplatím
Kdyby tahle sekce chyběla, byla by celá stránka jen delší reklama.
—
Máte kupce, kterého jste si našli sami
Když je dohoda na stole, největší část mojí práce je hotová. Tady se platí advokát za smlouvu a úschovu, ne provize. Klidně mi tu smlouvu pošlete, projdu ji.
—
Máte čas, klid a čistý list vlastnictví
Jediný vlastník, žádná zástava, netlačí vás termín a nevadí vám cizí lidé v bytě. To je přesně profil člověka, který prodej zvládne sám — a kniha na tomhle webu je celá zdarma právě proto.
—
Rozhoduje u vás jen rychlost
Když potřebujete peníze do měsíce a cena je až druhá, není to práce pro makléře, ale pro výkup. Ztratíte na ceně, ale získáte jistotu termínu — a je poctivé to říct předem.
Spočítejte si to proti sobě
Kalkulačka počítá ztrátu na ceně, výdaje z vlastní kapsy i váš čas — a postaví to proti provizi. Počítá i to, co mluví pro samoprodej; kdyby vám vyšlo, že se vyplatí prodat sám, budu to já, kdo vám to řekne.
Časté otázky k provizi
Kdy přesně se provize platí?
Jednou jedinkrát, z prodejní ceny, v okamžiku, kdy peníze dorazí na váš účet. Do té doby ode mě nedostanete žádnou fakturu — ani za fotografa, ani za inzerci, ani za čas na prohlídkách.
Co když nemovitost neprodáte?
Neplatíte nic a nic mi nedlužíte. Přípravu i marketing jsem zaplatil ze svého a zůstává to moje ztráta. Je to hlavní důvod, proč vám při první schůzce řeknu i to, co se vám nebude líbit — na nemovitosti, která se neprodá, prodělám.
Proč je u vás rozpětí, když jinde uvádějí jedno číslo?
Protože jedno číslo pro byt v paneláku i pro dům v dědickém řízení s exekucí by muselo být počítané na ten horší případ. Rozpětí znamená, že jednodušší obchod nedotuje složitý. Přesné číslo se domlouvá předem a je ve smlouvě, než začnu pracovat.
Můžu si od vás koupit jen část?
Napište mi, co potřebujete. Některé věci z knihy dělám i pro lidi, kteří prodávají sami — projdu vám kupní smlouvu a úschovu, i když spolu nic nepodepisujeme. Tohle si neúčtuju.
Kdo platí právní část a úschovu?
Advokátní úschova a smluvní dokumentace se platí zvlášť a platíte je se mnou i bez mě — proto je do porovnání s provizí nepočítám. U samoprodeje je to zhruba 18 000 až 20 000 Kč včetně poplatku katastru.