Byt, který vydělá
Tady většina lidí udělá jedinou zásadní chybu celého procesu — a udělá ji dřív, než si všimne, že se rozhoduje špatně.
Tou chybou není špatná smlouva ani skrytá vada. Je to výběr podle pocitu místo podle čísel.
Byt, který se líbí vám, a byt, který vám vydělá, jsou často dvě úplně různé nemovitosti.
Stejná koruna, dvojnásobný výnos
Tohle číslo většinu lidí zaskočí a žádný inzerát vám ho sám neřekne. Hrubý nájemní výnos bytu je dnes v Praze kolem 3,9 % ročně. V Ústí nad Labem 7,1 %. Stejná země, stejná hypotéka, stejná pravidla.
Není to chyba v datech. Do Prahy chce investovat skoro každý, takže se tam kupní ceny dávno odtrhly od nájmu. Kdo kupuje v Praze, kupuje ve frontě za stovkami dalších investorů a platí cenu, která se do nájmu nikdy plně nepromítne.
| Město | Hrubý výnos | Město | Hrubý výnos |
|---|---|---|---|
| Ústí nad Labem | 7,1 % | Liberec | 4,6 % |
| Ostrava | 5,8 % | České Budějovice | 4,5 % |
| Karlovy Vary | 5,7 % | Hradec Králové | 4,5 % |
| Jihlava | 5,6 % | Olomouc | 4,3 % |
| Zlín | 5,4 % | Brno | 4,1 % |
| Pardubice | 4,8 % | Praha | 3,9 % |
| Plzeň | 4,7 % |
Čísla jsou orientační ke stavu trhu 2026. Berte je jako měřítko, se kterým porovnáte konkrétní byt — ne jako žebříček, kam se stěhovat.
Tohle rozhodnutí uděláte jednou za odpoledne a běží pak dvacet let
Nájemníka vyměníte. Kuchyň vyměníte. Hypotéku refinancujete. Lokalitu ne — je to jediné rozhodnutí, které se po podpisu nedá opravit ničím jiným než prodejem. A ten stojí daň, provizi a půl roku času.
Rozdíl mezi 4 % a 6 % vypadá jako maličkost. Na bytě za čtyři miliony je to za dvacet let přes milion šest set tisíc.
Proč tedy nekoupit všichni v Ústí
Kdyby to bylo takhle prosté, bylo by hotovo. Vyšší procento má svou cenu, a ta se nepočítá v korunách — počítá se v riziku.
Za vyšší výnos platíte likviditou, dosahem a prací
Menší okruh zájemců. V menším městě prázdný měsíc bolí víc, protože ho hůř nahradíte.
Správa na dálku. Pokud tam nebydlíte, musíte dojíždět — nebo platit profesionální správu.
Nižší likvidita. Byt v Praze nebo Brně prodáte za pár týdnů. V menším městě si kupce hledá déle.
Čtyři pilíře skvělé lokality
Koncentrace zaměstnavatelů
Průmyslová zóna, nemocnice, univerzita, velký stabilní zaměstnavatel. Byt na periferii, kde v okolí není práce, je riziko — a je jedno, jak hezky vypadá uvnitř.
Dopravní dostupnost
Nájemníci hledají na mapě čas do centra a na zastávku dřív než cokoli jiného. Deset minut pěšky na tramvaj dělá z průměrného bytu okamžitě žádané zboží.
Demografický trend
Město, které roste nebo si drží obyvatele, má stabilní poptávku. Město, které se vylidňuje, vám dřív nebo později přinese neobsazené měsíce — bez ohledu na kvalitu bytu.
Rychlost rotace inzerátů
Projděte podobné inzeráty ve čtvrti a sledujte, jak dlouho visí. Do čtrnácti dnů pryč znamená zdravý trh. Tři měsíce na webu je varovný signál.
Je to nejlevnější průzkum trhu, jaký existuje.
Dispozice: 2+kk vyhrává
Data z českého trhu ukazují jasný vzorec. Byty 2+kk mají nejvyšší poptávku i nejlepší poměr výnosu a obsazenosti — v Praze 4,33 % proti 3,68 % u garsoniér. Sedí totiž nejširší skupině lidí naráz:
- mladým párům,
- lidem pracujícím z domova, kteří chtějí druhou místnost jako pracovnu,
- jednotlivcům, kteří chtějí oddělenou ložnici od obýváku.
Velké byty 3+kk a větší mají výrazně užší okruh zájemců — a rodiny s dětmi stejně směřují k nákupu vlastního bydlení. Menší dispozice se širokou poptávkou je pro stabilní příjem téměř vždy chytřejší než velký byt, který vypadá impozantněji na papíře.
Novostavba, nebo starší byt
Nulové starosti, nižší procento
Vyšší cena za metr, žádné okamžité opravy, záruka od developera.
Platíte za to nižším měsíčním výnosem, delším čekáním na dokončení a menším prostorem pro vyjednávání. Sedí tomu, kdo chce pět až deset let vůbec nic neřešit.
Vyšší cashflow, víc práce předem
Nižší cena za metr, vyšší okamžitý výnos, pronajmout se dá hned.
Zato je nutná prověrka technického stavu, fondu oprav a plánů SVJ. Přesně tady lidé nejčastěji naletí — a přesně proto je tomu věnovaná celá další cihla.
Srovnejte si tři byty vedle sebe
Statistický průměr města je vodítko, ne rozhodnutí. Konkrétní byt může být výrazně lepší i horší než jeho lokalita. Zadejte cenu a nájem u tří bytů, které vás zajímají — spočítá se to tady a uloží ve vašem prohlížeči.
Tabulka spočítá výnos. Neřekne vám, jaká je to ulice.
Nájem z inzerátu bývá optimistický, protože ho psal ten, kdo byt prodává. Jestli se v té ulici pronajímá za týden nebo za tři měsíce, z čísel nevyčtete — to ví jen někdo, kdo tam pronajímá.
Máte užší výběr? Napište mi, které byty zvažujete. Řeknu vám, který bych z nich koupil a proč — i kdyby to byl ten, který vám v tabulce vyšel druhý.
Tři chyby, které zabijí i skvěle vybranou lokalitu
Kupovat podle vlastního vkusu
„Tady na té zdi bych chtěl modrou tapetu a mramor v koupelně." Byt pro vás má úplně jiná kritéria než byt pro nájemníka.
Nevybíráte domov pro sebe. Vybíráte investiční produkt. Tohle je nejdražší a zároveň nejčastější chyba v celé knize.
Ignorovat dopravu kvůli hezkým fotkám
Home staging dokáže kouzlit. Fotka vám ale neřekne, že nejbližší autobus jede třikrát za den a vede k němu cesta bez chodníku. Nájemník to zjistí při první prohlídce.
Spoléhat na průměr města místo na konkrétní ulici
Každé město má vyhlášené adresy i ty, kterým se nájemníci vyhýbají. Průměr vám nepomůže, když koupíte v ulici, kde se nájemníci střídají každý druhý měsíc.
Dvě až tři města, tři inzeráty v každém, čísla vedle sebe
Vyberte města podle výnosu a podle toho, kam se osobně dostanete. V každém najděte tři nabídky 2+kk a proženěte je kalkulačkou výš. Porovnávejte data, ne pocity. Až bude venku čtvrtá cihla — o tom, jak byt prověřit dřív, než na něj dáte korunu — dám vám vědět.
Informace v tomto kurzu jsou obecné povahy, popisují běžnou praxi na trhu s investičními nemovitostmi v ČR a nezohledňují specifika konkrétního případu. Nejde o investiční, právní ani daňové poradenství. Uvedené výnosy jsou orientační ke stavu trhu 2026. Investice do nemovitostí je spojena s rizikem, hodnota nemovitostí i výše nájmů mohou klesat a minulý vývoj nezaručuje budoucí.