Hodina, která vám ušetří milion
Nad výběrem televize strávíte tři týdny. Rezervační smlouvu na byt za šest milionů podepisují lidé za čtvrt hodiny — protože byt hezky voněl a makléř říkal, že zájemců je víc. Tahle kapitola je o té hodině mezi tím.
Máte město. Máte dispozici. Možná máte konkrétní inzerát otevřený ve druhém okně a v hlavě počítáte, jak rychle zavoláte makléři.
Zastavte se na hodinu.
Bavíme se o dvou různých prověrkách, které si začátečníci pletou: právní — co říká katastr a papíry — a technicko-ekonomické, co říká SVJ a stav budovy. Obě musíte udělat dřív, než dáte za byt jedinou korunu.
Číslo, které mění celou kalkulačku
Představte si, že rok po koupi svolá SVJ mimořádnou schůzi: „Střecha a výtah jsou v havarijním stavu. Ve fondu oprav nemáme nic."
Mimořádný příspěvek přijde naráz a mimo váš rozpočet
Dodatečný příspěvek na jednotku se v takových případech běžně pohybuje mezi 50 000 a 200 000 Kč. Najednou. Mimo všechno, co jste si naplánovali.
To není strašení. Je to jeden z nejčastějších důvodů, proč investice, která na papíře vypadala skvěle, najednou přestane dávat smysl.
Devadesáti procentům těchhle překvapení předejde jediná hodina práce
Jeden e-mail správci domu, jeden výpis z katastru a hodina čtení. To je celá cena za to, abyste věděli, do čeho jdete.
Po podpisu rezervace stojí tatáž informace desítky až stovky tisíc — a už se s ní nedá nic dělat.
Co vám list vlastnictví neřekne
Výpis z katastru je první krok, ne poslední. Ukáže majitele a exekuce. Profesionálové se dívají do tří hlubších vrstev.
Zástavy, věcná břemena a poznámky
Ne každá poznámka je problém — břemeno k inženýrským sítím je běžné. Poznámka o soudním sporu nebo exekuční příkaz na podíl ale znamenají, že od jednání okamžitě odstupujete.
Nabývací titul
Jak prodávající byt získal? Koupí, darem, dědictvím, vypořádáním společného jmění? Darování nebo nezvládnuté dědictví se dají za určitých okolností napadnout i roky zpětně.
Soulad skutečnosti s katastrem
Nepovolená přístavba, vestavěné podkroví, příčka načerno. Vypadá to jako drobnost — dokud nezjistíte, že stavební úřad ani banka nebudou řešit původního majitele, ale vás.
Tip z praxe. Vždycky si prověřte územní plán okolí. Klidná ulice s výhledem do parku může být podle platného plánu za dva roky čtyřproudá silnice nebo logistické centrum. Katastr vám to nepoví.
PENB: papír, který se pořád podceňuje
Průkaz energetické náročnosti budovy je povinný ze zákona. Pokuty dosahují až 100 000 Kč u fyzických osob a 200 000 Kč u právnických. Bez platného průkazu se navíc byt v inzerci i ve smlouvách automaticky uvádí v nejhorší třídě G — což sráží hodnotu v očích banky i nájemníků.
Průkaz platí deset let — a velká vlna jich právě teď expiruje
Spousta průkazů vydaných na začátku povinnosti dnes propadá. Neptejte se proto jen na to, jestli PENB existuje. Ptejte se, do kdy platí — a chtějte to vidět na papíře.
Pět věcí, které uvidíte vlastníma očima
Elektroinstalace
Hliníkové vedení je časovaná bomba a dnešní spotřebiče neutáhne. Chtějte měď a zeptejte se na revizi.
Rozvody vody a odpadů
Staré ocelové nebo olověné potrubí zarůstá a praská. Plast nebo měď jsou dnešní standard.
Okna a těsnění
Nefunkční okna znamenají úniky tepla. Nájemník zaplatí majlant na energiích — a buď bude chtít slevu, nebo odejde.
Vlhkost a plísně
Rohy u oken, prostor za skříněmi, strop v koupelně. Čerstvá barva na stěně může maskovat zatékání.
Bytové jádro
Původní umakart znamená rekonstrukci za 100 000 až 200 000 Kč. Zahrňte tu částku rovnou do rozpočtu z druhé cihly, ne až do překvapení po podpisu.
Prověrka před koupí
Tři kontrolní seznamy a hotový e-mail pro správce SVJ. Odškrtáváte, stav se uloží v prohlížeči a celé se to dá vytisknout a vzít s sebou na prohlídku. Ten e-mail je ta nejvýnosnější minuta celé kapitoly — lidé prověrku vynechávají právě proto, že se jim ho nechce psát.
Dvě věci z téhle kapitoly se ze seznamu naučit nedají
Odškrtat body zvládne každý. Těžké je rozeznat, jestli je poznámka v katastru rutina, nebo důvod k odchodu — a vyčíst ze zápisů ze schůzí to, co v nich není napsané přímo. To je zkušenost, ne kontrolní list.
Jestli máte vyhlédnutý konkrétní byt, pošlete mi na něj odkaz. Projdu list vlastnictví, zápisy a stav fondu oprav a napíšu vám, co bych na vašem místě řešil dřív než cenu.
Tři chyby, které tuhle cihlu zničí
Spoléhat na slova makléře
Makléř zastupuje prodávajícího. I ten nejpoctivější nemusí znát skryté dluhy SVJ ani plány sousedů.
Chtějte papíry, ne sliby.
Ignorovat technický stav, protože byt „vypadá hezky"
Čerstvá výmalba a zapůjčený nábytek zakryjí praskliny v nosné zdi i plíseň pod tapetou. Home staging dělají profesionálové — přesně proto, aby fungoval.
Nechat si prověrku až po podpisu rezervace
Jakmile podepíšete rezervaci bez rozvazovací podmínky a složíte depozit, jste v pasti. Zjištěná vada už není důvod k odchodu — je to jen vaše smůla.
Prověrka musí proběhnout před složením jakýchkoli peněz.
Máte vyhlédnutý byt? Pošlete ten e-mail ještě dnes
Projděte kontrolní list výš, vyplňte tři údaje a zkopírujte si hotový text pro správce SVJ. Než přijde odpověď, zkontrolujte v inzerátu platnost PENB. Až bude venku pátá cihla — o smlouvách a úschově — dám vám vědět.
Informace v tomto kurzu jsou obecné povahy, popisují běžnou praxi na trhu s investičními nemovitostmi v ČR a nezohledňují specifika konkrétního případu. Nejde o investiční, právní ani daňové poradenství. Smlouvy k převodu nemovitosti nechte připravit advokátovi a technický stav posoudit odborníkem.