Byt se nepronajímá vám
Zápis je hotový, klíče máte v ruce. Tahle cihla rozhoduje o tom, jestli byt začne vydělávat za šest týdnů, nebo za šest měsíců — a jestli si žádaného nájemníka najde sám.
Nemusíte být designér, znát trendy v bytových doplňcích ani mít názor na to, jaká kuchyň se vám líbí. Potřebujete jedinou věc: vybavit byt podle toho, kdo si ho bude pronajímat — ne podle sebe.
Byt se nepronajímá vám. Pronajímá se nájemníkovi, kterého ještě neznáte.
Dva majitelé, stejný týden s klíči
Oba dostanou klíče od prázdného bytu ve stejný týden. Oba chtějí co nejrychleji nastěhovat nájemníka za co nejlepší nájem. Za dva měsíce má jeden podepsanou nájemní smlouvu. Druhý pořád platí za prázdný byt.
Vybaví ho tak, jak by v něm chtěl bydlet sám
Designová kuchyň, kamenná deska, značkové spotřebiče. Rozpočet ani harmonogram nikde nemá, dodavatele shání za pochodu.
Rekonstrukce se protáhne o dva měsíce, protože poslední řemeslník má jiné zakázky. Nájem, který si za byt řekne, cenu vybavení nepokryje ani za pět let.
Zájemci ho považují za předražený pro danou lokalitu — a mají pravdu.
Nejdřív zjistí, kdo v okolí hledá
Mladý pár, sdílené bydlení, rodina. Podle toho určí standard vybavení a sestaví rozpočet i harmonogram s prověřeným dodavatelem.
Objedná fotky ještě před dokončením poslední drobnosti. Inzerát jde ven v den, kdy je byt hotový — ne o tři týdny později, až si někdo vzpomene.
Za dva měsíce inkasuje první nájem.
Rozdíl mezi nimi nebyl v tom, kolik peněz do bytu vložili. Byl v tom, pro koho ten byt vybavovali.
Co se musí stát — a v jakém pořadí
| Krok | Kdo to dělá | Reálná doba |
|---|---|---|
| Předávací protokol při fyzickém předání | Vy a prodávající nebo developer | Jeden termín |
| Rozhodnutí o rozsahu úprav | Vy, podle cílové skupiny nájemníků | Dny |
| Rozpočet, harmonogram a výběr dodavatelů | Vy | Dny až týden |
| Realizace úprav | Prověření dodavatelé | 2–8 týdnů, u větších zásahů i déle |
| Kontrola platnosti PENB | Vy nebo prodávající | Před inzercí |
| Úklid, nastylování a profesionální fotky | Vy nebo najatý fotograf | Dny |
| Spuštění inzerce | Vy — navazuje osmá cihla | Ihned po dokončení |
Přeinvestovat i podinvestovat stojí stejně
Luxusní vybavení, které cílová skupina neocení, se do vyššího nájmu nepromítne — jsou to peníze, které se nevrátí. Podinvestování prodlouží dobu, než se nájemník najde, nebo srazí nájem pod tržní úroveň.
Úroveň vybavení určuje lokalita a cílová skupina, ne osobní vkus. Nejlevnější způsob, jak to zjistit: projděte si dvacet inzerátů na pronájem v okolí a podívejte se, co v nich je.
Platný PENB musíte mít nejpozději při podpisu nájemní smlouvy
Podle zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií musí pronajímatel předložit nájemci platný průkaz energetické náročnosti budovy. Za nesplnění hrozí pokuta až 100 000 Kč.
Průkaz platí deset let — a průkazy vydané v polovině minulého desetiletí teď postupně propadají. Ověřte platnost dřív, než začnete inzerovat, ne až se ozve první zájemce. Vystavení nového trvá dny až týdny.
Do společných rozvodů se bourat jen tak nedá
Rekonstrukce koupelny, zásah do elektroinstalace nebo do stoupaček může podle stanov vyžadovat předchozí souhlas společenství vlastníků.
Zjistěte pravidla domu dřív, než dodavatel začne bourat. Dodatečné řešení je vždycky dražší a pomalejší než souhlas vyžádaný předem — a v nejhorším případě to znamená uvést všechno do původního stavu.
Pět kroků k bytu, který se pronajme rychle
Sepište předávací protokol hned při předání
Stavy měřidel, počet klíčů, přiložená dokumentace. Co chybí, řešte ihned — ne až při stěhování nájemníka, kdy už těžko dokážete, v jakém stavu jste byt převzali.
Rozsah úprav určete podle cílové skupiny
Holobyt, standard, nebo nadstandard — odpověď dává lokalita a typ nájemníka, kterého chcete přilákat. Ne to, co byste si vybrali vy.
Sestavte rozpočet i harmonogram, teprve pak objednávejte
Bez harmonogramu se zdržení jednoho řemeslníka promítne do zdržení celého pronájmu. A prázdný měsíc stojí celý nájem, ne jen ten rozdíl.
Zkontrolujte platnost PENB dřív, než začnete inzerovat
Nestačí, že nějaký existuje — musí být platný. Propadlý průkaz vám zablokuje podpis nájemní smlouvy v nejméně vhodnou chvíli.
Fotky objednejte před dokončením poslední drobnosti
Byt se pronajímá pohledem za pár vteřin scrollování. První dojem z fotek rozhoduje, jestli si někdo vůbec domluví prohlídku — a fotograf má obvykle plno na týden dopředu.
Vrátí se to, co chcete koupit?
Zadejte, kolik plánujete do úprav vložit a o kolik korun měsíčně by to podle vás mělo zvednout nájem. Spočítám návratnost i to, kolik ta investice vynáší ročně — a řeknu, kdy je to už přeinvestování.
Poznáte, že cihla drží?
Umíte bez přemýšlení odpovědět na těchhle pět otázek? O každou, u které zaváháte, bude byt stát prázdný o něco déle.
Napište jednou větou, kdo je váš typický nájemník
Jednou větou: kdo je typický nájemník pro váš byt a vaši lokalitu. Podle té věty si pak odpovězte, jestli plánované vybavení sedí — nebo je zbytečně nad jeho očekáváním, či pod ním. Až budete mít hotovo, dám vám vědět, jakmile bude venku osmá cihla — o tom, jak najít nájemníka, kterému můžete věřit, a co dělat, když se to nepovede.
Informace v tomto kurzu jsou obecné povahy, popisují běžnou praxi na trhu s investičními nemovitostmi v ČR a nezohledňují specifika konkrétního případu. Nejde o investiční, právní ani daňové poradenství. Ceny úprav, doba realizace i pravidla konkrétního SVJ se případ od případu liší. Rozsah a soulad úprav s pravidly SVJ i platnost PENB si vždy ověřte přímo, stavební a energetické záležitosti konzultujte s odborníkem.