Prázdný byt stojí míň
Byt je hotový a fotky jsou venku. Teď přichází chvíle, kdy se nejvíc pospíchá — a kde spěch stojí nejvíc, protože se pronajme špatnému člověku jen proto, že byl první, kdo zavolal.
Nemusíte umět odhadnout člověka z prvního dojmu, znát nazpaměť občanský zákoník ani mít vlastní síť ověřených nájemníků. Potřebujete jedinou věc: prověřit zájemce dřív, než mu dáte klíče — ne až když přestane platit.
Prázdný byt stojí míň než nájemník, který neplatí.
Dva majitelé, stejný týden inzerce
Oba mají byt připravený ve stejném týdnu, ve stejné lokalitě, za podobný nájem. Za půl roku jeden z nich řeší dovolenou. Druhý řeší soud o vyklizení.
Pronajme prvnímu, kdo působí sympaticky
Smlouvu stáhne z internetu, kauci nechá „až bude mít nájemník po ruce", bonitu ani reference neřeší.
Druhý měsíc nájem nepřijde. Třetí taky ne. Teprve po třech nezaplacených měsících smí vypovědět bez výpovědní doby — a napřed ho musí písemně vyzvat.
Pak ještě čeká na vyklizení. Kauci nemá žádnou, protože ji nikdo nesložil.
Ověří si člověka dřív, než podepíše
Nájem nastaví podle dat z lokality, ne od oka. U zájemců ověří bonitu, zavolá předchozímu pronajímateli a mrkne do registru dlužníků.
Kauci nastaví na zákonné maximum, sepíše smlouvu s jasnými pravidly a při nastěhování udělá protokol s fotkami.
Když se něco stane, má z čeho vzít a čím doložit.
Rozdíl mezi nimi nebyl ve štěstí. Byl v tom, že jeden zájemce prověřil a druhý věřil prvnímu dojmu.
Co se musí stát — a v jakém pořadí
| Krok | Kdo to dělá | Reálná doba |
|---|---|---|
| Stanovení tržního nájmu podle dat z lokality | Vy | Dny |
| Inzerce na portálech, případně databáze zájemců | Vy | Průběžně |
| Prověření zájemců — bonita, reference, registr | Vy | Dny na zájemce |
| Nájemní smlouva a složení kauce | Vy a nájemník | Jeden termín |
| Předávací protokol při nastěhování | Vy a nájemník | Jeden termín |
Celý proces obvykle trvá dva až šest týdnů od spuštění inzerce po podpis smlouvy. Když se to protáhne, obvykle to není trhem — je to cenou.
Vyhodit neplatiče trvá déle, než si kdokoli myslí
Podle § 2291 občanského zákoníku smíte vypovědět nájem bez výpovědní doby při zvlášť závažném porušení — a tím je typicky nezaplacený nájem za dobu alespoň tří měsíců. Ty tři měsíce nemusí jít po sobě.
A je tu podmínka, na které padá nejvíc výpovědí: napřed musíte nájemníka písemně vyzvat, aby závadu odstranil. Bez té výzvy je výpověď neplatná, i kdyby neplatil půl roku. Po skončení nájmu pak ještě běží lhůta na vyklizení — a když se nevystěhuje, čeká vás soud.
Proto se prověřuje před podpisem. Potom už jenom počítáte měsíce.
Kauce má zákonný strop — a ze zákona se úročí
Podle § 2254 občanského zákoníku smí jistota a právo na smluvní pokutu dohromady činit nejvýš trojnásobek měsíčního nájmu. Kdo si řekne o víc, jde nad rámec zákona a riskuje, že ujednání neobstojí.
Druhá polovina téhož paragrafu se přehlíží ještě častěji: nájemník má právo na úrok z kauce od jejího složení, nejméně v zákonné výši. Při vracení na něj nezapomeňte — je to častý důvod sporu o pár tisíc, který kazí jinak čistý vztah.
Špatně nastavený nájem stojí peníze v obou směrech
Nájem nad tržní úrovní prodlužuje dobu, kdy byt stojí prázdný a nenese nic. Nájem pod tržní úrovní snižuje výnos po celou dobu trvání smlouvy — ne na měsíc dva, ale na roky.
Obojí se řeší stejně: daty z lokality, ne odhadem. Dvacet inzerátů na srovnatelné byty v okolí vám dá přesnější číslo než jakýkoli pocit.
Pět kroků k nájemníkovi, kterému můžete věřit
Stanovte nájem podle dat, ne od oka
Podhodnocený i nadhodnocený nájem vás stojí peníze — jen každý jinak. Jeden hned, druhý pomalu a dlouho.
Inzerujte tam, kde vaši nájemníci opravdu hledají
Čím širší dosah, tím víc zájemců — a tím víc si můžete dovolit vybírat. Možnost odmítnout je celá výhoda dobré inzerce.
Prověřte bonitu a reference dřív, než podepíšete
Telefonát předchozímu pronajímateli je nejlevnější prověrka, jaká existuje. Zeptejte se na jednu věc: pronajal by mu znovu?
Sepište smlouvu s jasnou kaucí a pravidly
Nejasná smlouva komplikuje každý budoucí spor. Jasná mu často předejde úplně, protože obě strany vědí, na čem jsou.
Udělejte předávací protokol s fotkami
Stav bytu a měřidel zdokumentovaný v den předání je jediný důkaz, který obstojí, až se budete o něco dohadovat při stěhování ven.
Můžete už předat klíče?
Odškrtněte, co máte u konkrétního zájemce hotové. Nástroj nepočítá body — rozlišuje, co se dá dohnat potom a co už ne.
Prověřování a jednání se zájemci se dá delegovat celé
Tohle je nejpracnější cihla z desítky — telefonáty, prohlídky s lidmi, kteří nedorazí, a rozhodnutí, které se dělá na základě dojmu z hodinové schůzky.
Máme na to vlastní program s garantovaným nájmem: prověří nájemníka, sepíše smlouvu a hlídá, aby vám nájem přišel na účet i v měsíci, kdy je byt náhodou prázdný. Nedává to smysl pro každý byt a pro každého majitele — proto o něm nemá cenu psát obecně. Napište mi, kde a co pronajímáte, a řeknu vám rovnou, jestli by se vám vyplatil.
Poznáte, že cihla drží?
Umíte bez přemýšlení odpovědět na těchhle pět otázek? Když u některé zaváháte, prověřte to dřív, než podepíšete.
Najděte dvacet inzerátů a napište si medián
Otevřete inzerci na pronájmy ve své lokalitě, vyfiltrujte srovnatelné byty a napište si prostřední cenu z dvaceti nabídek. To je váš tržní nájem — porovnejte ho s tím, co jste chtěli inzerovat. Až budete mít hotovo, dám vám vědět, jakmile bude venku devátá cihla — o tom, jak byt spravovat tak, aby pracoval on, ne vy.
Informace v tomto kurzu jsou obecné povahy, popisují běžnou praxi na trhu s investičními nemovitostmi v ČR a nezohledňují specifika konkrétního případu. Nejde o investiční, právní ani daňové poradenství. Konkrétní podmínky nájemní smlouvy, výše kauce i postup při neplacení se řídí občanským zákoníkem a případ od případu se liší — smluvní dokumentaci konzultujte s advokátem.