Případ pro agenta

Upřímná odpověď: nikdo neví, kdy přijde lepší trh — ani já, ani fondy, ani Česká národní banka. Rozhodujte se podle své situace, ne podle prognóz.

Pokud peníze potřebujete do roka — kvůli stěhování, rozvodu nebo dědictví — prodávejte teď. Čekání vás může stát víc, než byste získali vyšší cenou.

Pokud prodávat nemusíte a chcete jen vystihnout vrchol trhu, buďte opatrní. Většina lidí, kteří se snaží trefit ideální okamžik, ho mine — nebo prodá až v korekci. Trh nemovitostí dlouhodobě roste, ale krátkodobé výkyvy nikdo s jistotou nezachytí.

Při osobní konzultaci se podíváme na vaši konkrétní situaci a řekneme si, jestli má smysl čekat, nebo ne.

Orientaci vám dá online odhad — najdete ho na stránce Ocenit Online. Skutečnou tržní cenu ale stanovuji až po osobní prohlídce. Záleží na stavu nemovitosti, dispozici, lokalitě, právních detailech a aktuální poptávce.

Cenu nikdy nepodstřelím jen proto, abych prodal rychle. Cílem je nejlepší možná cena, ne nejrychlejší prodej.

Typický prodej bytu v Plzeňském kraji trvá šest až dvanáct týdnů od spuštění inzerce. Příprava nemovitosti — fotky, video, dokumenty — zabere další dva až tři týdny předtím. Pokud máte pevný termín (stěhování, rozvod, dědictví), postavíme strategii podle něj.

Jen některé úpravy. Velká rekonstrukce před prodejem se vyplatí výjimečně — vložíte milion a kupní cena vzroste třeba o sedm set tisíc. Zbytek vám zůstane jako ztráta.

Vyplatí se: výmalba, drobné opravy, profesionální úklid, vyklizení, případně nová kuchyňská linka, pokud je stará. Tyhle věci kupujícího neodradí a výrazně zlepší dojem z fotek i z prohlídky.

Nevyplatí se: kompletně nové podlahy v celém bytě, dražší koupelna, rekuperace. Tyhle věci si nový majitel většinou stejně předělá podle svého.

Co konkrétně má smysl ve vašem případě, vám řeknu po prohlídce. Podrobnější rozbor najdete v článku Renovace před prodejem.

Můžete. V některých případech to dává smysl — třeba pokud máte konkrétního kupce v rodině. Ve většině případů ale lidé sami prodají o osm až patnáct procent pod tržní cenou. Provize bývá výrazně nižší než částka, o kterou byste sami přišli. Detailněji to rozebírám v článku Tichý zabiják vašeho prodeje.

Obšírné téma — na jeden odstavec se nedá odpovědět. Každá situace má své právní, daňové i osobní okolnosti, které nejdou zobecnit. Po rozvodu řešíte vypořádání společného jmění, dohodu s bývalým partnerem, případně soudní rozhodnutí. V dědictví jde o víc dědiců, podíly, daň z příjmu, lhůty pro osvobození.

V obou případech platí stejné pravidlo: nespěchat a nedělat rozhodnutí pod emocemi. A mít po ruce někoho, kdo to dělá denně.

Popište mi vaši situaci — diskrétně a bez závazku. Mám v týmu právníka i daňového poradce. Společně se podíváme, jaký krok je u vás první a co můžete čekat dál.

Právě takovým případům se nevyhýbám — bývají to ty nejzajímavější. Mám v týmu právníka, daňového poradce a kontakty na insolvenční správce. Většina situací, které vám připadají bezvýchodné, má řešení; jen je potřeba znát postup.

Vše zůstává mezi námi. NDA podepíšu, pokud o to požádáte. Žádný soused, kolega ani příbuzný se nedozví nic, co byste mu sami neřekli.

Hypotéka není problém, jen technický krok. Postaráme se o přepis, výmaz zástavního práva v katastru i o případné předčasné splacení. Pokud potřebujete z prodeje pokrýt koupi další nemovitosti, propojím vás s hypotečním specialistou ze svého týmu.

Provize není fixní číslo z ceníku — záleží na typu nemovitosti, její ceně a tom, kolik práce s případem bude. Domluvíme ji při první schůzce, předem a transparentně. Vždy ji uvidíte ve smlouvě dřív, než cokoli podepíšete. Žádné skryté poplatky, žádné doplatky na konci.

Ano. Bez exkluzivity vám nemůžu garantovat výsledek a nechci slibovat něco, co nemůžu splnit.

Když nemovitost nabízí víc makléřů zároveň, působí na trhu jako problémový kus. Každý ji prezentuje jinak, nikdo do ní neinvestuje, kupující čeká, až cena spadne. Místo aby cena rostla, klesá.

Profesionální fotky, video, home staging, cílená kampaň, vyjednávání — to všechno stojí čas i peníze. Bez exkluzivity to nemá smysl dělat. A bez toho nedostanete cenu, kterou si vaše nemovitost zaslouží.

Smlouvu uzavírám vždy na dobu určitou a vidíte ji celou předem.

Tak často, jak budete chtít. Po každé prohlídce i nabídce vám zavolám, jednou týdně dostanete krátké shrnutí. Pokud raději píšete než voláte, domluvíme se přes e-mail nebo WhatsApp. Zbytečně vás otravovat nebudu, ale ani nezmizím.

Tak se ptejte. Konzultace je zdarma a k ničemu vás nezavazuje. Naopak — pokud spolu zjistíme, že prodávat teď není dobrý nápad, otevřeně vám to řeknu. Hodinu času vám rád věnuji, i když z toho hned žádná zakázka nebude. Třicet let v oboru mě naučilo, že dobrá rada má vždycky cenu — pro vás i pro mě.

Nic se neděje. Žádný formulář ani schůzka vás k ničemu nezavazuje. Beru konzultaci jako příležitost pomoct vám se rozhodnout správně — ne jako prostředek, jak vás dotlačit k zakázce. K tomu, že jsem v oboru třicet let, mi pomohlo i to, že umím říct ne.