Chyba, která z vaší nemovitosti udělá propadák
Máte cenu. Máte připravenou nemovitost. A teď to celé zahodíte třemi fotkami z mobilu, cvaknutými večer ve spěchu, protože „to je jenom na internet".
Zkuste se na to podívat očima kupujícího. Ten nevidí vaši nemovitost. Vidí mřížku náhledů, ve které je jich vedle sebe dvacet. Rozhoduje se palcem a rozhoduje se rychle. Neptá se „chci tady bydlet?" — ptá se „stojí tohle za to, abych na to klikl?"
To je celá funkce vaší první fotografie. Ne prodat. Jen dostat člověka dovnitř.
A tady je ta zákeřná část, na kterou doplácí každý druhý samoprodejce: na špatné fotky vám nikdo nenapíše.
Neuvidíte žádný signál, žádnou stížnost. Uvidíte jen malý počet zhlédnutí a budete si myslet, že je moc vysoká cena. Snížíte cenu, zopakuje se to, snížíte znovu — a přitom celou dobu jde o to, že první náhled vypadá jako fotka z inzerátu na použitou pračku.
Fotky se navíc pořizují jednou. Až je za tři týdny vyměníte za lepší, první vlna zájemců je dávno pryč a už se nevrátí. Nemovitost dostane jednu šanci a její datum vložení běží od prvního dne.
Co se změnilo
Váš telefon už stačí. Vaše technika ne.
Tohle je dobrá zpráva. Moderní mobil má širokoúhlý objektiv, srovnává expozici a v dobrém světle udělá snímek, který obstojí. Rozdíl mezi amatérskou a použitelnou fotkou dnes nedělá cena přístroje, ale čtyři věci: světlo, úhel, pořádek v záběru a rovina.
Špatnou fotku v roce, kdy tohle čtete, nepozná nikdo podle zrnitosti. Pozná ji podle nakloněných svislic, přesvícených oken a sušáku v rohu.
Soupeříte s profesionálem, ať chcete nebo ne.
Vedle vaší nabídky visí nemovitost, kterou fotil člověk se stativem a se světly. Kupující si to nepřebírá jako „tohle je od makléře, tohle od majitele". Prostě vidí dvě fotky vedle sebe a jedna je horší.
Půdorys se stal standardem.
Ještě nedávno to byl bonus. Dnes ho kupující očekává a nabídka bez něj vypadá nedodělaně. Zároveň se stal dostupným — novější telefony ho dokážou naskenovat samy a existují na to aplikace, které to zvládnou za půl hodiny chůze po bytě.
Úpravy fotek umí dnes každý. Proto se sledují.
Odstranit z fotky nepořádek, doplnit modré nebe nebo virtuálně zařídit prázdný pokoj je otázka několika kliknutí. Pravidlo je stejné jako u přípravy nemovitosti a je jediné: co kupující uvidí na fotce, to musí na prohlídce najít. Srovnat perspektivu, dosvítit tmavý kout nebo upravit expozici je úprava. Vygumovat prasklinu ve zdi nebo přidat nábytek bez označení je klam a vrátí se vám to v nejhorší možné chvíli — u smlouvy.
Superschopnost: zaujmout jediným snímkem
Sedm pravidel. Nic víc v tom není.
Fotografujte na šířku
Portály zobrazují náhledy na šířku. Fotka na výšku se ořízne, přijdete o polovinu záběru a v mřížce vypadá jako chyba.
Držte svislice svislé
Nejčastější a nejviditelnější amatérská chyba. Když telefon nakloníte nahoru nebo dolů, stěny se rozjedou do stran a místnost se zdeformuje. Držte přístroj rovně, kolmo k podlaze, ve výšce zhruba metr dvacet až metr padesát — tedy níž, než máte oči. Většina telefonů umí zobrazit vodováhu, zapněte si ji.
Foťte z rohu
Ze středu stěny vyfotíte protější stěnu. Z rohu vyfotíte místnost. Postavte se do rohu, případně do dveří, a zabírejte do prostoru.
Denní světlo, žádný blesk
Foťte v době, kdy je v místnosti nejvíc přirozeného světla, ale ne v přímém slunci — to udělá tvrdé stíny a přepálí okna. Zataženo je pro focení interiéru často lepší než jasný den.
Blesk nepoužívejte nikdy. Udělá z obýváku výslechovou místnost.
Nefoťte proti oknu
Buď dostanete bílou plochu místo okna, nebo tmavý pokoj. Když už musíte, počkejte na chvíli, kdy je venku podobná světlost jako uvnitř — brzy ráno nebo za soumraku.
Zkontrolujte, co je v záběru
Než zmáčknete spoušť, projděte očima celý rám. Nejčastější věci, které se lidem na fotkách objeví a už si jich nevšimnou: vlastní odraz v zrcadle nebo v troubě, otevřené víko od WC, sušák, koš, kabely, dálkové ovladače, magnetky a papíry na lednici, zapnutá televize, pes.
Foťte hodně a vybírejte málo
Udělejte z každé místnosti deset záběrů z různých míst. Pak si je v klidu projděte na velké obrazovce a z každé místnosti vyberte jeden. Ten nejlepší.
Hlavní fotka rozhoduje o všem ostatním
Do inzerce jde jako první ta nejlepší, ne ta nejlogičtější. Většina lidí dá na první místo pohled na dům zvenku nebo vchodové dveře, protože „se to tak dělá". Přitom fasáda panelového domu neprodala ještě nikdy nic.
Na první místo patří nejhezčí obytný prostor — obývák, kuchyň s jídelnou, terasa, výhled. U domu zahrada nebo pohled na dům z nejlepší strany, ne z ulice.
Zkoušku si udělejte jednoduše: zmenšete si tu fotku na velikost náhledu na mobilu a zeptejte se, jestli byste na ni klikli mezi dvaceti dalšími.
Pořadí a počet
Portály zobrazují fotky v pořadí, v jakém je nahrajete. Nahrávejte je tedy jako prohlídku, ne náhodně:
- Nejlepší obytný prostor
- Obývací pokoj z druhého úhlu
- Kuchyň
- Ložnice
- Další pokoje
- Koupelna
- Předsíň, komora, balkon
- Výhled z okna
- Dům zvenku, vchod, okolí
- Půdorys
Toaletu, sklep, kotelnu a technické místnosti buď na konec, nebo vůbec. Nikdo si nekupuje byt kvůli sklepu, ale spousta lidí si odnese z fotky sklepa dojem, který jim zkazí zbytek.
Počet: z každé místnosti jednu dobrou fotku, z hlavních dvě. Deset až patnáct výborných snímků poráží čtyřicet průměrných. Málo fotek ale budí podezření, že něco skrýváte — pod osm nechoďte.
Do fotek nevkládejte telefonní číslo, jméno ani vodoznak. Vypadá to lacině a některé portály takové fotky odmítají.
Půdorys
Nejlevnější věc s nejvyšším účinkem, kterou v celé prezentaci uděláte.
Kupující si z fotek neumí složit dispozici. Neví, jestli je pokoj průchozí, kde je koupelna vůči ložnici, jestli se do obýváku vejde jeho sedačka. Půdorys mu to řekne za tři vteřiny a odfiltruje lidi, kterým by to stejně nesedělo — takže na prohlídku přijdou jen ti, kterým dispozice vyhovuje.
Nemusí být architektonicky přesný. Stačí schematický, s kótami a výměrami místností. Máte-li starou projektovou dokumentaci, překreslete ji. Nemáte-li, naskenujte byt aplikací nebo si nechte půdorys nakreslit — je to práce na hodinu.
Virtuální prohlídka patří ke každé nabídce
Ještě před pár lety byl 3D sken luxus pro drahé nemovitosti. Dnes ho u nás dostane každá nabídka bez výjimky — panelákový byt stejně jako vila, nemovitost k rekonstrukci stejně jako novostavba. Není to nadstandard, je to součást zadání.
Důvodů je pět a čtyři z nich hrají hlavně pro vás jako pro prodávajícího.
Odfiltruje zvědavce
Do vašeho bytu chodí cizí lidé. Část z nich se přišla jen podívat, jak bydlí ostatní. Kdo si nemovitost může projít z gauče, na prohlídku dorazí jen tehdy, když to myslí vážně.
Kupující se do nemovitosti vrátí bez vás
Rozhodnutí nepadá u vás v předsíni, ale doma u kuchyňského stolu, obvykle za dva dny a obvykle ve dvou. Bez virtuální prohlídky si ti lidé musí vzpomínat a hádat se, jestli ta ložnice byla velká, nebo malá. S ní si ji znovu projdou, změří stěnu, ukážou ji rodičům a řemeslníkovi.
Dispozice je jasná okamžitě
Sken vygeneruje i půdorys s kótami, takže jednou prací vyřešíte i to, o čem jsem psal o odstavec výš.
Zájemce z jiného města vás nevyřadí
Kdo se stěhuje za prací nebo ze zahraničí, u nabídky bez virtuální prohlídky se prostě nezastaví. Nemá jak.
Zůstane vám záznam stavu
Sken zachytí nemovitost a vybavení ke dni prodeje. Když se za půl roku někdo ptá, co v bytě bylo a v jakém to bylo stavu, nemusíte se dohadovat.
Co s tím, když nemáte kameru
Máte tři možnosti a jsou to opravdu jen tři.
- Objednat si sken jako službu. Zaběhnutý standard, hotovo za hodinu a půl přímo u vás.
- Naskenovat to telefonem. Novější přístroje to zvládnou a existují na to aplikace. Kvalita je nižší, ale rozdíl proti nabídce bez virtuální prohlídky je pořád obrovský.
- Neudělat to — s vědomím, o co přicházíte.
Co ale nedělejte, je poloviční verze. Rozmazaný sken s dírami ve stěnách a useknutou kuchyní působí hůř než žádný, protože kupujícímu řekne, že ani tohle jste nedotáhli.
Video a dron
Video není náhrada skenu, ale jeho doplněk — a řeší jinou věc. Sken ukáže dokonale interiér a vůbec ne okolí. Proto má video největší smysl tam, kde prodáváte i kontext: dům se zahradou, chalupa, nemovitost s pozemkem, výjimečná lokalita. U bytu v běžné zástavbě přidá málo.
Platí u něj stejné pravidlo jako u skenu. Špatné video škodí víc než žádné — roztřesený průchod bytem s vlastním komentářem a dýcháním do mikrofonu sděluje přesně to, co nechcete. Dvě minuty, sestříhané, bez dlouhých statických záběrů, hudba jen taková, kterou smíte použít.
Dron potřebuje pilota s oprávněním podle aktuálních pravidel. Nepouštějte se do toho sami jen proto, že máte dron v krabici.
Kdy si zaplatit fotografa
Řeknu to rovnou, i když mě to připraví o argument: profesionální fotograf je nejlépe investovaná částka v celém prodeji.
Za pár tisíc dostanete sadu snímků, kterou svým telefonem nedoženete — ne kvůli přístroji, ale kvůli tomu, že ten člověk to dělá každý týden, přiveze si světla a ví, ze kterého rohu se ta místnost fotí.
Vyplatí se to prakticky vždycky, ale bez výhrad ve třech případech: dražší nemovitost, tmavý byt a nemovitost, kde jste si na vlastních fotkách sami nejistí.
Shrnutí kapitoly
- Fotil jsem až po dokončení přípravy z kapitoly 2
- Všechny fotky jsou na šířku a mají svislé svislice
- Foceno za denního světla, bez blesku, ne proti oknu
- Z každé místnosti mám jeden nejlepší záběr, celkem alespoň osm
- Hlavní fotka je nejhezčí obytný prostor, ne fasáda
- V žádném záběru není nepořádek, odraz ani zvíře
- Mám půdorys
- Mám virtuální prohlídku, nebo vím, o co bez ní přicházím
- Nic jsem na fotkách neupravoval tak, aby to neodpovídalo skutečnosti
Zkouška — kapitola 3
Poctivě. Nikdo se nedívá.
- Je vaše hlavní fotka obytný prostor, a ne fasáda nebo vchod?
- Jsou všechny fotky na šířku, ostré a s rovnými svislicemi?
- Máte alespoň osm snímků a z každé místnosti aspoň jeden?
- Máte půdorys a virtuální prohlídku?
- Prošel jste každou fotku po okrajích a odstranil z ní nepořádek, odrazy a zvířata?