Proč se to neprodává

Jak se to počítá

Nástroj nepracuje s absolutními čísly, protože ta se liší lokalitu od lokality a portál od portálu. Pracuje s poměry mezi jednotlivými kroky — a ty jsou napříč trhem překvapivě stabilní, protože popisují chování člověka, ne situaci na trhu.

Prodej má čtyři branky za sebou. Zájemce musí nabídku vidět v přehledu, pak ji otevřít a napsat, pak přijet a nakonec udělat nabídku. Každá branka propustí jen část lidí. Když je někde propad výrazně větší než u ostatních, víte, kde je problém — a hlavně víte, kde není.

• Zobrazení → dotaz. Když si nabídku otevírá hodně lidí a skoro nikdo nenapíše, viděli všechno podstatné už v inzerátu a rozhodli se ne. Nejčastěji kvůli ceně vůči tomu, co za ni dostanou.
• Dotaz → prohlídka. Když se lidé ptají, ale nepřijedou, chybí v textu něco, co potřebují vědět předem — náklady, dispozice, stav, dostupnost. Nebo jim trvá dlouho, než se dočkají odpovědi.
• Prohlídka → nabídka. Když lidé přijedou a pak zmizí, skutečnost neodpovídá tomu, co čekali. To je buď o přípravě nemovitosti, nebo o tom, jak prohlídka probíhá.

Počet zlevnění je v tom proto, že historie zlevňování je sama o sobě signál. Nabídka, která během dvou měsíců třikrát ustoupila po malých krocích, vypadá pro kupujícího jinak než nabídka, která zlevnila jednou a rozhodně — i když je výsledná cena stejná.

Na co si dát pozor

Výsledek je vodítko, ne verdikt. Nástroj nevidí vaši nemovitost, nezná lokalitu ani konkurenci a nepozná právní překážku, která prodej blokuje bez ohledu na cenu. Když vám vyjde „cena je mimo" a přitom máte na katastru nedořešené dědictví, problém je to dědictví.

Taky platí, že u velmi malých čísel vychází poměry nespolehlivě. Když máte za osm týdnů dvě zobrazení a nula dotazů, není co počítat — nabídku prostě nikdo nevidí a řešení je v kanálech, ne v ceně.