Chyba, která vás může připravit o peníze i o nemovitost zároveň
Všechny chyby z předchozích šesti kapitol mají jednu společnou vlastnost: stojí vás peníze navíc. Špatná cena, špatné fotky, promarněná prohlídka — všechno se to dá vyjádřit částkou, o kterou jste přišli.
Tahle kapitola je jiná.
Tady už nejde o to, jestli prodáte o dvě stě tisíc hůř. Tady jde o to, jestli skončíte bez nemovitosti a zároveň bez peněz. Je to nepravděpodobné. Není to nemožné. A stalo se to lidem, kteří byli chytřejší a opatrnější než průměr.
Přečtěte si tuhle kapitolu dvakrát. Kdybyste z celé knihy měli číst jen jednu, ať je to tahle.
Kde přesně to hrozí
Prodej nemovitosti má jednu vlastnost, kterou většina lidí neví, dokud do toho nespadne.
Peníze a vlastnictví se nemění ve stejný okamžik.
Když si kupujete auto, předáte klíče a dostanete peníze, obojí naráz, u jednoho stolu. U nemovitosti to takhle nefunguje. Vlastnictví se převádí zápisem do katastru nemovitostí a ten zápis trvá týdny. Podepsat smlouvu neznamená převést nemovitost.
Vzniká tím mezera. A v té mezeře je vždycky někdo v riziku:
- Když kupující zaplatí před zápisem, riskuje, že zaplatil a nic nedostane.
- Když zaplatí až po zápisu, riskujete vy — nemovitost je jeho a vy stojíte s prázdnýma rukama a s vymáháním u soudu.
Celý zbytek téhle kapitoly je vlastně jen o jednom: jak tu mezeru překlenout tak, aby v ní neriskoval nikdo.
Řešení je jedno jediné a jmenuje se úschova.
Úschova kupní ceny
Nepřeskakujte tuhle část. Je to nejdůležitější sekce celé knihy.
Úschova znamená, že kupující složí peníze u nezávislé třetí strany. Ta je drží, dokud nejsou splněné dohodnuté podmínky, a teprve pak je vyplatí vám. Kupující tak neplatí do prázdna a vy nepředáváte nemovitost do prázdna.
Tři pravidla, od kterých neustupujte
Kde peníze uschovat
| Typ úschovy | Poznámka |
|---|---|
| Advokátní | Nejběžnější u prodeje nemovitosti. Advokát obvykle připravuje i smlouvy, takže je vše na jednom místě. Ověřte si zápis v seznamu advokátů a pojištění. |
| Notářská | Vysoká míra jistoty, sazby jsou stanovené předpisem. Notář je zároveň nestranný z podstaty své funkce. |
| Bankovní | Peníze leží v bance. Bývá dražší a pomalejší, banka je při kontrole podmínek formalističtější. |
| U realitní kanceláře | Dnes už spíš historie. Jako prodávající na ni nespoléhejte a nabídku úschovy „u nás v kanceláři" berte jako varovný signál. |
Když kupující platí hypotékou
Většina obchodů vypadá takhle a přidává to jeden krok navíc.
Banka kupujícího nepůjčí peníze bez zajištění. Bude chtít zástavní právo k nemovitosti, kterou kupuje — tedy k té vaší, ještě než přestane být vaše. To znamená, že se do katastru podává víc dokumentů a záleží na jejich pořadí. Zároveň banka uvolní peníze až po splnění svých vlastních podmínek, které se smlouvou s vámi nemají nic společného.
Není to nic neobvyklého a děje se to denně. Ale je to přesně ten typ věci, kde jedno špatné pořadí znamená měsíce zdržení. Tohle sami nevymyslíte a nemáte proč.
Co si od kupujícího vyžádejte, ještě než cokoli podepíšete: potvrzení banky o schválení úvěru.
Ne „mám to skoro jisté", ne „byl jsem se poradit". Papír.
Když na nemovitosti vázne vaše vlastní hypotéka
Netýká se to zdaleka jen výjimek a lidi to zaskočí pravidelně.
Pořadí kroků je zhruba tohle:
Požádáte svoji banku o vyčíslení zůstatku ke konkrétnímu dni.
Ověříte si, jestli a jaká je sankce za předčasné splacení.
Ve smlouvě o úschově se kupní cena rozdělí — část jde přímo vaší bance na doplacení úvěru, zbytek vám.
Banka po doplacení vystaví potvrzení o zániku zástavního práva (kvitanci).
Na jeho základě se v katastru zástavní právo vymaže.
Klíčové je, že se to musí naplánovat dopředu, ne až ve chvíli, kdy se peníze pošlou. Vyčíslení má platnost jen do určitého data a banky nejednají ze dne na den.
Smlouvy, které v prodeji potkáte
Rezervační smlouva nebo dohoda o rezervaci
Kupující složí rezervační částku a obě strany se zavážou ve stanovené lhůtě uzavřít kupní smlouvu.
K čemu je dobrá: ověříte si, že to zájemce myslí vážně, a máte důvod stáhnout inzerci. Bez ní se vám může stát, že tři týdny čekáte na někoho, kdo si to mezitím rozmyslel.
Na co si dát pozor:
- Rezervační částka patří na zvláštní účet, ne do vaší kapsy a ne v hotovosti
- Musí být jasné, za jakých podmínek propadne a za jakých se vrací — hlavně když kupujícímu neschválí hypotéku
- Musí být jasně napsané, že se započítá do kupní ceny
- Sankce mají platit pro obě strany, ne jen pro kupujícího
Smlouva o smlouvě budoucí
Má smysl tam, kde mezi dohodou a podpisem kupní smlouvy musí něco proběhnout — vyřízení hypotéky, dokončení stavby, vypořádání dědictví, vypořádání spoluvlastnictví.
Kupní smlouva
Hlavní dokument. Co v ní musí být:
- Identifikace stran — u fyzických osob včetně rodných čísel, u firem IČO a osoba oprávněná jednat
- Identifikace nemovitosti přesně podle katastru — nikoli podle poštovní adresy
- Zda se prodává do výlučného vlastnictví, do podílového spoluvlastnictví s uvedením podílů, nebo do společného jmění manželů
- Kupní cena a přesný způsob úhrady — částky, termíny, čísla účtů, započtení rezervační částky
- Odkaz na smlouvu o úschově, nebo přímo podmínky výplaty
- Prohlášení o právních vadách — zástavy, věcná břemena, nájmy, exekuce, předkupní práva. Pokud existují, musí být uvedeny.
- Prohlášení, že jsou uhrazené daně, poplatky a platby spojené s nemovitostí
- Prohlášení kupujícího, že zná technický stav a nemovitost si prohlédl
- Konkrétní výčet vad, o kterých kupující ví
- Co v nemovitosti zůstává a co si odvezete
- Způsob a termín předání — až po zápisu vlastnictví
- Kdo podá návrh na vklad, kdy a kdo zaplatí správní poplatek
- Sankce za nesplnění povinností, pro obě strany
- Datum, místo, podpisy — na vyhotovení pro katastr úředně ověřené
Ke smlouvě se obvykle přikládá aktuální výpis z katastru, průkaz energetické náročnosti a u bytu potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ nebo bytovému družstvu.
Vzor z internetu
Teď to nejdůležitější sdělení celé kapitoly a řeknu ho bez obalu.
Nestahujte si vzor kupní smlouvy z internetu.
Ne proto, že by všechny vzory byly špatné. Ale proto, že vy nepoznáte, který z nich je špatný. Nevíte, z jakého roku je, jestli reaguje na aktuální úpravu, jestli sedí na váš konkrétní případ — na byt v SVJ, na dům s věcným břemenem, na spoluvlastnictví po dědictví, na nemovitost se zástavou.
Rozdíl mezi právníkem a vzorem z internetu je pár tisíc korun. Rozdíl mezi dobrou a špatnou smlouvou je celá kupní cena.
Za ty peníze navíc dostanete člověka, který za to nese odpovědnost a je na ni pojištěný. Když se něco pokazí ve vzoru, který jste si stáhli, nemáte se komu ozvat.
Katastr nemovitostí
Vlastnictví se převádí zápisem, ne podpisem. Zápis provádí katastrální úřad na základě návrhu na vklad.
Co byste měli vědět:
- Po podání návrhu se u nemovitosti objeví plomba — poznámka, že se řízení vede
- Katastr má ochrannou lhůtu, během které nesmí rozhodnout, aby se stihl ozvat případný podvedený vlastník
- Právní účinky vkladu nastávají zpětně ke dni podání návrhu
- Za návrh se platí správní poplatek
Proč katastr návrhy vrací
Nejčastější důvody, a všechny jsou zbytečné:
- Chybí rodná čísla
- Chybí místa trvalého bydliště
- Chybí úředně ověřené podpisy
- Nemovitost, hlavně bytová jednotka, je špatně identifikovaná
- Není uveden spoluvlastnický podíl na společných částech domu
- Nesouhlasí údaje ve smlouvě s údaji v katastru — jiná výměra, jiné číslo parcely, jiné jméno po svatbě
- Chybí příloha, na kterou se smlouva odkazuje
Vrácený návrh vypadá jako drobnost, kterou doplníte. Ve skutečnosti to znamená, že celé řízení začíná znovu.
Peníze visí v úschově, kupující je nervózní, jeho banka má lhůty a jeho nájemní smlouva končí. Právě v téhle chvíli obchody padají — ne proto, že by někdo nechtěl, ale protože všem došla trpělivost.
Odpovědnost za vady po prodeji
Prodejem to nekončí a tohle je věc, o které samoprodejci nevědí skoro nic.
Kupující se na vás může obrátit i po prodeji, pokud se objeví vada, o které jste věděli a neřekli mu o ní. Obecná věta „kupující zná stav nemovitosti" vás sama o sobě neochrání, pokud jste vědomě zamlčeli něco podstatného.
Jak se chránit, a je to jednoduché: napište vady do smlouvy jmenovitě.
Ne „kupující si je vědom stáří nemovitosti", ale konkrétně: vlhkost v severozápadním rohu sklepa, netěsnící okno v ložnici, dožitý bojler, hlučnost od ulice, plánovaná oprava střechy schválená shromážděním. Věci, které jste podle kapitoly 6 stejně říkali na prohlídce.
Vypadá to, že si tím kazíte obchod. Kazíte si tím jen spory, které by přišly potom.
Předání nemovitosti
Předávejte až po zápisu vlastnického práva. Ne po podpisu smlouvy, ne po složení peněz do úschovy.
Při předání se podepisuje předávací protokol a patří do něj:
- Datum a čas předání
- Stavy všech měřidel — elektroměr, plynoměr, vodoměry, případně teplo. Vyfoťte je.
- Počet předaných klíčů, čipů, ovladačů od garáže, klíčů od schránky a sklepa
- Seznam vybavení, které v nemovitosti zůstává
- Stav nemovitosti a případné vady zjištěné při předání
- Podpisy obou stran
Zároveň řešíte převod odběrů energií — elektřina, plyn, voda, teplo, případně internet a televize. Bez nahlášení stavu a změny odběratele vám budou chodit faktury za spotřebu někoho jiného.
A u bytu ohlaste změnu vlastníka SVJ nebo bytovému družstvu.
Daně a co přijde potom
Daň z příjmu z prodeje. Příjem z prodeje nemovitosti může být osvobozený, pokud splníte časový test — tedy pokud jste nemovitost vlastnili dost dlouho. Délka testu se liší podle toho, kdy jste nemovitost nabyli. Osvobození se dá získat i tehdy, když prostředky použijete na vlastní bytovou potřebu, ale to má oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu a lhůty, které se dají snadno propásnout.
Daň z nemovitých věcí. Za rok prodeje ji platí ten, kdo byl vlastníkem k rozhodnému dni. Změnu vlastnictví je potřeba finančnímu úřadu oznámit.
Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena. Pokud vám ji někdo připomíná, čerpá ze zastaralých informací.
Tuhle část neřešte sami.
Rozdíl mezi osvobozeným a zdaněným příjmem z prodeje nemovitosti je částka, za kterou si daňového poradce zaplatíte stokrát.
Kdo obvykle platí co
Není to dané zákonem, je to zvyklost — a proto to patří do smlouvy, ne do dohadů u kávy.
| Položka | Obvykle platí |
|---|---|
| Příprava smluv | Dohodou, často kupující |
| Úschova kupní ceny | Dohodou, často kupující |
| Správní poplatek za vklad | Kupující |
| Průkaz energetické náročnosti | Prodávající |
| Ověření podpisů | Každý své |
| Vyčíslení a výmaz zástavy prodávajícího | Prodávající |
| Daň z příjmu z prodeje | Prodávající |
Shrnutí kapitoly
- Vím, že peníze a vlastnictví se nemění ve stejný okamžik
- Kupní cena půjde do úschovy u advokáta nebo notáře
- Nepřijímám kupní cenu na svůj účet před zápisem ani hotově
- Ve smlouvě o úschově mám podmínky výplaty i to, co se stane při zamítnutí vkladu
- Zkontroloval jsem čísla účtů znak po znaku
- Mám od kupujícího potvrzení banky o schválení úvěru
- Mám vyřešené doplacení vlastní hypotéky a výmaz zástavy
- Smlouvy připravuje advokát, ne vzor z internetu
- Vady jsou ve smlouvě vyjmenované konkrétně
- Předávám až po zápisu vlastnictví, s protokolem a stavy měřidel
- Vím, jak to bude s daní z příjmu
Bonus: časová osa transakce
Čtrnáct kroků od dohody na ceně po daňové přiznání.
Časová osa transakce Čtrnáct kroků k odškrtávání, od rezervace po daňové přiznáníInformace v této kapitole jsou obecné povahy, popisují běžnou praxi a nezohledňují specifika konkrétního případu. Nejde o právní ani daňové poradenství. David Choc ani PTF reality nenesou odpovědnost za jejich úplnost a použití.
Smlouvy k převodu nemovitosti nechte připravit advokátovi, daňové otázky konzultujte s daňovým poradcem.
Zkouška — kapitola 7
Poctivě. Nikdo se nedívá.
- Víte, proč se kupní cena nesmí poslat na váš účet před zápisem do katastru?
- Máte vybraného advokáta nebo notáře, který připraví smlouvy a povede úschovu?
- Víte, za jakých přesných podmínek se vám peníze z úschovy vyplatí a co se stane, když katastr vklad zamítne?
- Máte od kupujícího písemné potvrzení banky o schválení úvěru?
- Máte vyřešené doplacení vlastní hypotéky, konkrétní výčet vad ve smlouvě a víte, jak to bude s daní z příjmu?